[스크랩] 대한민국의 5％에 해당되는 부자는 땅으로 부자가 되었다.

대한민국의 5%에 해당되는 부자는 땅으로 부자가 되었다.

 

 

 

부자가 되는 방법은 몇가지가  있습니다

1, 상속 - 부모 잘 만나서

2, 노력형 부자 - 안 먹고 안 쓰고

3, 생계형 부자 - 주식투자

4, 벤쳐형 부자 - 빌게이츠

5, 횡제형 부자 - 부동산투자 ( 땅투자 )

몇가지 조건들입니다

 

그렇지만  평범한 서민들이  부자가 될수 있는 방법은  전  부동산 투자가   가장 으뜸이라 생각합니다.

물론 안먹고 안쓰고 알뜰히 사는것도 방법이긴 하지만

도시에서 직장생활하면서 그러긴 어렵죠~

 

주식도 마찬가지 저금리  시대 주식또한 금리가 불안정한 이때!

그리고 경험 없이는 위험한 도전이라 생각합니다.

 

그치만 부동산은 그렇지가 않죠~

전 부동산쪽으로는 오랜세월동안  경험에서

역시 부동산밖에 없다는걸  깨닫고 또 깨닫는 요즘입니다.

 

부동산에 조금의 관심을 갖고 공부를 한다면

크게 부동산재테크에  성공하실수 잇다고 생각합니다

  

부동산에 종류는 여러가지가 있습니다.

상가,복합쇼핑몰,오피스텔,원룸텔, 아파트,토지,경매등

 

먼저 상가에 대해 말씀드리겠습니다

상가는 먼저 아무리 입지조건, 상권이 좋아도 임차인이

운영을  잘  못한다면  상가가 죽게 됩니다.

그럼 팔려고 내 놓아도 거래가 쉽지 않죠,그리고 몇년후 건물이 노후가 되면

건물 수리비등, 관리비로 인해 임대수입이  결국 마이너스가 됩니다

그래서 결국  감가상각이 되는거죠~

 

그리고 상가는 더더욱 상업적인부분이기 때문에

사회경기가  많이  반영이됩니다~

그리고 도시가  점점 더 발전하 면서  무수히  많은 상가들이

생겨나고  장사를  하는 임차인들도

경쟁률이  떨어지면서  상가가  문을  닫게 되는 경우가  많습니다

 

요즘 경기도  좋지 않으니 문을 닫게되면

공실문제도 큰 리스크이기도 하구요

물론 큰 자금이 있어 좋은 몫에 장사잘하는 임차인이

들어와서 꼬박꼬박 임대료를  잘내면 상관없겟지만요

그러긴 쉽지 않다는겁니다

 

그리고  요즘은  상가의  트랜드도

바꿔간다는  겁니다

한가지의  요소 (의류-쇼핑몰,단일몰)으로써

영업을 개인이  운영하는게  아니고

대기업이  임차인으로  들어와서

여러가지 요소들이 ( 놀이시설,예식장,극장,백화점,극장등)

한건물에  원스톱으로 

소비자들이  여가를  즐길수 있는 ~

쉽게 말해서  근무 5일제가  보편화되면서  가족단위로 

쇼핑역시   단순한 쇼핑이 아닌

 여가생활을  즐기는  생활문화로  정착해가고 있습니다

그렇다보니  대형쇼핑몰에  여러가지  시설들을  이용할수 있는

 개인이  아닌  대기업이  운영하는  복합쇼핑몰이  트랜드입니다

예를 들면 부산에  센텀시티~~

외국에는  이미  대기업이  운영하는

이런 복합쇼핑몰이  10년전부터 하나의  문화로  자리잡혀있죠~

이런 쇼핑몰은  중심상업지역에  잇기때문에

개인이  분양받는다하더라도

엄청난  분양가가  들어갑니다

전용면적으로  3~4평이  몇억, 1층 같은경우는  몇십억합니다~

경기수도권에도  지금  몇군데  지어지고 있지요~

 

 

이렇게  대기업이  각 도시마다  거대한  쇼핑몰로

상업적인  부분을  운영하다  보면

결국  개인의  상가들은  빛을  발할수 없습니다

 

 

대형마트가  생겨나면서  동네 구멍가게,슈퍼가

죽는이유와 마찬가지라  보심 됩니다

그래서  개인이  상가를  분양 받아 운영하긴

더더욱   쉬운일이  아니라는거죠~

  

 

오피스텔도 마찬가지

오피스텔 역시도 월 임대료와  관리비 역시 비싸기 때문에

임대로 들어오는 사람들이 오래 살지 못하고 자주 바뀌게 됩니다

그럼 새로운 사람이 들어올때마다 수리비며 또 소개비로 부동산 복비며

 월  임대료가  들어온다고  하더라도  결국  지출이 많아지게 되요

그리고 팔려고 내놔도  잘  거래가 되지 않고

이것역시  애물단지가 된답니다

 

 그래도  아파트는  지금은 아니지만 프리미엄이라도

붙지만  오피스텔은

프리미엄이 일단  없다는게 단점이고

그리고 대충 오피스텔을 1억에  매입한다고  쳤을때

월세 50만원 받는다고 과정한다면

5년이 지나면 월세수익이 3000만원이고

10년이란  세월이 흘러도  6000만원 밖에  월수익이 되지 않습니다

10년동안  6000만원의  임대수익을

얻자고  10년이란 세월동안  1억을  묶혀둔다는건

제 생각엔  아니라고  봅니다

10년후 6000만원의  돈의 가치를  생각해보시길  바랍니다~

그리고  그나마  공실이   없엇을때 얘기죠~

 

 

그리고  10년 보유한다고 한다면 팔려고

내놓았을때 첨 산금액 1억을  받을수 잇을까요?

세월이 지나면  아파트처럼  대단지가  아니기땜에

재금액에도  팔기힘들죠~

사는 즉시 가격하락입니다 

주변에 또 새로운 오피스텔 건물이 생기면 월 임대료도  낮춰야 임대가 그나마 나가게 됩니다

보통 사람들은  새건물에  살기 원하기 때문이죠~

그리고 임대로  들어오는 사람들도 오래 살지 못하더라구요

보통 1년 계약하고 들어오지만  월임대료 40~50에 관리비까지 여름에도 15만원정도 나오니까

비싸다보니  몇달 살다가  나가더라구요~

주인은  부동산만  좋은일  시킨거죠~

부동산  복비도  많이  나가거든요~

그리고  새로운  세입자가  들어오면  도배며  수리를  매번  해줘야합니다

 

 

원룸텔도 마찬가지

원룸텔은  오피스텔과  같은 내용이구요

원룸텔은  인기있는 곳은 주택이  많은 주거지보다

상업지인 번화가에 있는 원룸텔이 그나마  임대가  잘  나갑니다

  거긴  번화가다보니까 주거지 보다 임대가 잘 되죠

하지만 상업지인  번화가는  기존에 이미 지어진 빌딩에  새롭게  리모델링해서

분양을  많이합니다

 

문제점은  개인등기가 잘 안난다는겁니다

이미 만들어진 곳에 리모델링한  물건이기때문이죠

새로 지은게 아니여서죠

개인등기가  안나오면  매매거래가  잘  안된다는게  문제가 됩니다

물론 월 임대료가 나오는거에  만족을 한다면  괜찮지만

재테크개념으로는  아닌거죠~

 

상가,오피스텔,원룸텔은  말 그대로  수익형부동산으로

건물을  구입할때  투자원금의  차액을  보시려고 하는것 보다

그냥  말 그대로  월임대료만  받을 생각만 하시고  투자하셔야 됩니다

그렇지만  부동산 투자라는게  시세차액을  보는것이  참 의미가  아닐까  생각합니다

근대  수익형  부동산은   매매거래시  시세차익보다는

원금에  손실을  보실수  있다는게  문제입니다

 

 

다음으로 아파트

아파트는 요즘  돈 안된다는것  너무도 잘 아실꺼라 생각됩니다

정부에서도 DTI규제다, 세금등,중과세완화정책을 쓰지만

 

이미 오를때로 올라  적은 소액투자자들이

투자하기엔  엄두가  안나죠~

그리고  인구도 감소하고,수요층들이  없다는게 문제입니다 

그래서  여러요인으로  거품이  빠지고 있기 때문에

투자처로는  이제 적합하지 않다는겁니다. 그냥 실거주하기엔  괜찮죠!

그외 다른 이유도  많습니다

그중 가장 큰이유는 정부의 주택정책의 변화입니다

 

 

급속도로 오르는 주택시장의 가격을  잡기위해

서울시장이  서민 정책으로  보금자리주택,반값아파트 라는  정책이

나왓습니다  이미 시행되는곳도 있죠~ 말그대로 보금자리주택은  현시세보다

아파트 가격이 30%할인이 되는것입니다

그럼  3억짜리 아파트가 2억1천만원에  매입이 가능한단뜻입니다

그리고 앞으로 2년정도가 더 지나면 반값아파트가  시행이 됩니다

그럼  2억1천만원 아파트가  1억선에선 매입할수 있게 된다는겁니다

이 의미는  뭐냐면  지분에  해당되는것은  정부가  보유를  하고  잇고  건물에  대한  부분만

개인이  분양  받는다는  의미입니다.

땅값은 (지분) 세월이  지나면  오르지만

건물은  시간이 지나면  낡기 땜에

값어치가 떨어지죠~

반값아파트는  결국 정부만  좋은일이  아닐까 생각해봅니다

 

그리고  올해 (2012년) 대출상황시기가 도래하기 때문에

원금과 이자를  상환해야합니다

배로  내야하는 상황이  각 가정에서는 경제적부담이 되서

나오는  매물역시  많으리라 봅니다

또 역시 내년부터  베이붐세대의  은퇴가  시작이 되면  경제력이

떨어지게 되면서  어쩜  매물은  더  쏟아질꺼고

참~~ 맘 아픈 이야기입니다

사회에  큰 문제가  될듯해요. 

 

그렇다면  구지  지금  비싸게  아파트를  사실 이유가  없죠~

그냥 대출없이  실거주하기엔  괜찮지만

 

그리고  정부에서도  차차 장기임대주택의  개념으로  정책이 바뀌게 됩니다

선진국을 보면  정부에서 장기임대로  입주민들은  이사를  해도 구지

이삿짐필요없이  옷가방만 들고다니며  이사를  하는것처럼  우리나라도

그렇게  바뀔것입니다

지금은  정부에서  지방으로  신도시 개발을  많이하다보니

그나마 지방쪽으로는  아파트 붐이  조금  일어나는듯하지만

잠시 보이는 현상이고  얼마가지않아

그붐이  조금  가라앉을꺼라봅니다

그래서 아파트는  이제  더더욱  투자가치가  있는 부동산으로  볼수 없습니다

 

근대 마지막으로 토지는 다릅니다

지금은 부자가  되시려면 토지에  투자하셔야 합니다

땅은 거짓말하지 않는다고 하는 말이 있고, 졸부나 우리나라  대부분의

부자들은 예전부터  토지에  투자하는 사람들이  많다는걸  아실꺼예요

 

자~~ 그럼  땅을  왜  사야하는지  이유를  말씀드리겠습니다

 

지금 현재  정부에서는  기업도시,혁신도시,행정도시,등  신도시을 

많이  계획하고  착공을  시작하고 있습니다

왜냐면  모든산업이  서울권에만  너무  치중해 있고   우리나라 인구가 반이상이

서울에만 집중해 있다보니  우리나라  전지역에 균형발전을 위해

      잠자고 있던  토지가 파헤쳐지고 있는 시점입니다

쉽게 말씀드려 산업과행정 그리고 기업을 각 지방으로 분산시키고 있다는 것입니다.

 

골고루  인구를  분산시키고  대한민국  전체  균형발전을  위해~~

 

그래서 전국에 각각 신도시를  만들고 잇다는 말씀이죠~

지금 막 건물로  말하자면  착공을  시작하고 있는 시점입니다.

사회전반적인  흐름, 정보가  돈을  번다고 하잖아요~

 

시대는  빠르게  변하고  있고  대한민국은  개발을  끊임없이  하고  있습니다

이제는  우리나라가  1차2차 써비스산업 반도체 산업등

이런 사업으로  더 나은 선진국으로 성장할수없으므로

새로운 산업을 계획하고 그 산업을  살리고 발전  시키기 위해선

이미 완공된 도시가  아닌 즉  사업비가  적게  드는

시골땅, 새로운 땅에  새로운 도시를 계획하고 있다는 뜻입니다

새로운 산업이  어떤산업인지는

궁금하심  따로  연락주시구요~ ㅎㅎ

 

 

그래서 개발을  계속적으로  하고 있기 때문에  

 부동산은  정부의  정책을  알아야하고

정책의  흐름을  따라가심  돈의  길목을  잡을수  있다는겁니다~ 

 

 

지금은  글로벌 시대입니다

글로벌 시대에 발마춰 우리나라도 국제적인 도시로 발전해야겠죠?

인천송도 역시 무역도시로써 전세계바이어들이 모이는 곳이죠~

지금은 완전히 완공이 되진 않았지만

차차 완공이 되고 시간이 조금더 지나게 되면

서울에 인구도 외국에 많은 사람들의

비즈니스 사업지로 발전하겠죠~

 

구도시와 신도시의  투자가치 차이점을 말씀드리면

구도시는 이미 완성되어서 가격이  올라 투자가치가  떨어지기때문에

지는해!!! 이면  신도시는  새로이 들어서는 곳이기 때문에

뜨는해라고 말씀드릴수 있습니다

그치만 신도시에도  완성된 건물또한  가격이 비싸 투자하긴 엄청난 투자금이

들죠~~ 그치만 토지는 가능합니다

신도시가  만들어지기직전에  구입하시면요

 

그리고  건물은 땅에  비해  비싼  투자금으로  투자를  하셔야되는 반면에

많이 올라도 2배이상  오르긴  어렵지만

그러나  토지는 아닙니다 

건물은  완성된  상품으로  본다면 

토지는  건물을  짓기이전에  원재료이고  미완성이기 때문에 

평당 30만원,40만원에  사서  10배 20배 50배 더이상으로

오르게  되는걸  봤을때  굉장한  시세 차액을 볼수 있습니다

굉장한 거죠~ 그래서  졸부들이  생기는게  아닐까요?

 

  전국에  지금 현재 10군데  이상  계획도시를

만들고  있고 이미 만들어진  도시도  몇군데  있죠~

일산 분당 파주등 ~~~ 1기  신도시!!! 

지금도 국책사업인 세종시 오송 새만금등  여러군데

준비중에 있습니다

 

예전엔  도시를  계획하고  만들기 까지는  꽤 시간이  걸렸어요

왜냐면  그당시는  계획만  잡앗고  진행을  하지  않았기  때문이죠~

 

보통  땅을 10년20년이상  가지고 있고  묶혀둬야하는  개념이였지만

물론  그만큼  오르는  폭은  엄청 크겠지만

요즘은 도시가 하나 만들어지기까지는  2~5년정도면 만들어지죠~

 

 

 

옛말에 10년이면 강산이 변한다지만

요즘은 2~5년이면 거대한 도시가 만들어지는 세상입니다~~

그만큼  과정이  빨라졌다는건  우리나라의  건축기술이  전세계에서도

알아줄정도로  뛰어나고  뭐든  급속도로 빠르게  진행이  된다는 것입니다

건축기술이  뛰어나  그 기술력을

수출한다고  하잖아요~

이젠  앞으로  만들어지는  도시들은  기존도시와도  질적으로  차원이 다른

최첨단  기술로  만들어진다고합니다

건축기술을  수출하기전

우리나라에서  시범을  해본  도시가

동탄신도시,판교신도시.....등

아파트단지내에  최첨단 유비쿼터스  기술로 만들어졌다고하네요

 

 

우리나라가  88년 올림픽을 개최하면서

전세계에 알려지고

급속도로  산업화가  시작되면서  많은  도시개발을 하게 된겁니다

지금은  예전에  계획했던  계획을  실현해내는 시기이구요.

 

 

 

물론 계획은 오래전 부터 계획되어 있었지만  지금 시점은

계획한걸 추진 하는 시점이란 겁니다

지금은 제 4차국토개발계획으로써  2000년에서 2020년까지가  계획이  잡혀

지금은  그 10년이 지난시점입니다

그럼 이제  앞으로  10년이  남았습니다

하지만  실직적으로  2015년이  되면  토지가격이  전국적으로  다 올라서

살 땅이  없게됩니다  물론  시골땅 (크게  돈 안되는 땅 , 맹지)은  있겠죠?

그나머지 2020년까지는  정부에서도  마무리 작업에  들어갑니다

제4차국토개발이  끝나면  기존  구도시를  리모델링하는개념으로

도시를  개발할꺼라 생각합니다  우리나라 땅은  작기때문에 

한정되어잇습니다   나중에  토지를  매입하심  늦다는것입니다

그나마  소액투자자들은  토지로  투자할시간이

  정작  5년밖에  남지 않는다는 결과가  나옵니다

그때가  되면  1억미만의  소액투자자들은  투자할땅이

없다는걸  아셔야합니다  부자들은  상관 없겠지만  말이죠~

 

 

며칠전  신문기사내용에  올해  국토가  여의도  94배의  크기만큼이

바뀔꺼라합니다.

작년  한해동안은  바뀐  논밭이  여의도의  64배였구요~~

그래서  토지의  가격의  40%가  전국적으로  인상이  되었고

그렇다면  앞으로  점점  가격은  올라가겠죠?

 

 

그래서 개발할 곳에  토지를  사두면  빠르게  큰 시세차액을  보실수 있어요

1억이면  아니  5000만원  투자를  하셔도  1년이면  2,3배 2억,

2년이면 3,5배 3억  오르고요, 5년이상이면  보통  건물이  들어서고

주변 상권이  형성이  되기때문에  엄청난  차액이 생기는거죠 

예를 들어

요즘 신도시로  상업지에  평당 1000만원 미만이 되는 땅이 없다는걸 감안했을때

50만원에 땅을 샀다고 한다면 5년후면(도시형성기간)  평당1000만원만 해도  몇배입니까?

엄청난 차액이죠?

 

토지는  3,3,3, 기법이란게  있어요

도시가  계획될때  3배  오르고

실행될때  3배  오르고

완성될때  3배가  오르죠

그럼  계산해보면  27배의  차액이  생긴다는 결과가  나옵니다

 

 

이젠  점점  토지를  가진  사람과 

 이땅이  누구  땅인지  조차  모르고  밟고  다니는 

대한민국의  내땅  한평도  없는  사람과의  빈부차이는 엄청나지  않을까  싶습니다

 

 

 

제가 여러곳에  여러가지부동산 일을  해본결과 느낀점은 토지가 

제일 낳다는 것을 말씀드리는 거고

 

 

 

그리고 어제 재개발지에 대한 뉴스도 보았는데

갠적으론 안타깝다는 생각이 들더군요

지분으로 3~5평을 몇억을 주고 사서

 재개발 되려면 적어도 10년이상은 바라봐야하는데

토지면 그자금이면  지금 현재 공사진행중인

토지를  몇백평을 살텐데 말이예요

그리고  건설사 또한  돈되는  신도시에

건물을  지으려고  하지  구도시에  건물을

지으려고  덤벼들진  않을꺼란 생각을  갠적으로 해봅니다

사업비가  많이 들듯~ 구도시엔  이미 땅값이란게  측정되어 있으니까요~ 

우리나라 부자들은  토지에 투자를 해서 부자가 되엇다는걸 잊지 마시고

 제가  쉽게  풀이해서  글을  올렸는데  이해되셨나요? 

 

ps: 그렇다고  토지를  구입하실때도  잘  알아보고

사셔야합니다  우리나라  전국 기획부동산은 400개가

넘습니다. 지분등기냐~ 개인등기냐도 잘 살펴보시고 

용도라던가  서류도   잘 살펴야겠죠?

 

그리고  지방대세가  왜 그러냐면  제 생각엔  정부에서 

위에  드린말씀 처럼  지역 균형 발전을  위해  전국 지역에  신도시를  건설하고 산업을

이동 하고 기업이 이전하고  행정이  이전하니  그런 현상이  생기는듯합니다

 

 

모든 특히 서민들이 부자가 되기를 바라는 맘에서 글을 올려봅니다

안타깝게도  부동산초보이신 분들이

부동산흐름을 잘못 파악하셔서

뒤늦게  아파트를  투자하신다던지

아님  확정수익을  준다는  것에  수익율만  따져서  실질적으론  그렇지가  못한데

투자하는  분들을  보면

너무도  안타까운  맘이  듭니다~

 

땅은  절대  진리이고  거짓말하지  않고  사라지지  않는다는점

투자의  3대원칙  수익성,안전성,환금성  모두  해당이  되고

대한민국의  5%에  해당되는  부자는  땅으로  부자가  되었다는걸  아셧음  하는  바램입니다.

 

 

/펌글

 

 

 

 

출처 : 추억속으로

글쓴이 : 그림자 원글보기

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