[스크랩] 근저당이 설정된 부동산을 살 때 유의사항.........~^^

근저당권이 설정된 부동산을 살 때 유의사항
1. 피담보채무 확인서 왜 중요한가
본격적인 이사철을 맞아 부동산 매매가 활발하다. 이때 반드시 확인해야할게 바로 피담보채무다. 특히 근저당권이 설정된 부동산을 매매할 때 간과하기 쉬운 사례가 너무나 많다.   실제 사례를 들어보자. 최근 A씨(매수인)는 은행 근저당권이 설정돼 대출받은 B씨(매도인)의 주택을 채무자 명의를 변경하지 않은 채, 대출금거래장을 인계받는 것으로 매매계약을 체결했다. 물론, B씨 명의의 대출잔액을 A씨가 대신 갚는 조건이다.   그러나 그 후 A씨가 대출이자를 수개월간 연체하자 B씨는 이미 자기 손을 떠났다고 생각하는 대출로 인해 자신이 신용불량자로 등재될 것이라는 통지를 받았다. 이로 인해 B씨는 신규 대출은 물론 신용카드도 새로 발급받지 못하는 지경에 이르렀다.   같은 사람들이 또 다른 경우를 당했다고 가정해보자. A씨는 B씨의 대출금을 갚고 근저당권을 말소하려 은행을 방문했다. 그러나 근저당권의 종류가 포괄근저당권으로 설정되어있어 이 건의 근저당권을 말소하려면 B씨의 같은 은행내 다른 대출도 갚아야한다는 말을 듣고 아연실색하게 된다. 더욱이 B씨에 의해 다른 대출의 채무 불이행 사유가 발생한다면 사실상 A씨의 소유인 주택이 경매를 당할지도 모르는 불상사가 발생할 수도 있다.   이런 사태는 모두 부동산 매매시 이미 근저당권이 설정된 대출금의 채무명의를 변경하지 않은 결과다. 또 매수인이 피담보채무 사항을 자세히 확인하지 않아 비롯된 것이다. 이처럼 피담보채무와 관련해 발행하는 불상사를 방지하기 위해서 반드시 고려하여야할 사항이 있다.     첫째, 부동산 소유권 변동시에는 전 소유자 대출금의 채무자 명의를 반드시 변경해야 한다.   부동산을 매매할 때 매도인의 대출금거래장을 인계받는 것으로 채무인수가 완료된 것으로 오해하는 경우가 많다. 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 취득할 때는 매도인(채무자)의 대출금에 대해 채무인수 가능여부를 사전에 은행에서 확인해야 한다. 채무자명의를 변경하지 않았다면 매수인은 전 소유자가 다른 대출금이나 신용카드대금 등을 연체했을 경우엔 금융기관으로부터 매수부동산에 대한 경매조치를 당할 수 있다. 추가적인 경제적 손실이 발생하는 것. 매도인은 매수인이 대출금 상환을 지체하는 경우, 신용악화로 금융기관 이용시 불이익을 당할 수도 있기 때문에 부동산 소유권 변동시 대출금의 채무자 명의를 반드시 변경해야 한다.     둘째, 매매계약시점 또는 늦어도 잔금 정산전까지는 매도인에게 은행의 확인을 받은 근저당권의 피담보채무범위 확인을 요청해야 한다.   부동산 매매시 잔금정산 후엔 매도인(채무자)과 연락이 잘안되는 경우가 대부분이다. 연락이 되는 경우라도 매도인(채무자)의 어려운 경제상황 등으로 근저당권 채권최고액까지 변제해야되는 경우도 발생할 수 있다. 따라서 늦어도 잔금 정산전까지는 매수한 부동산에 설정되어 있는 근저당권이 어떠한 대출 담보로 제공되었는지 반드시 피담보채무범위 확인을 해야만 후일 발생할 수 있는 분쟁과 손해를 예방할 수 있다. `피담보 채무범위 확인서`발급은 금융거래정보가 제공되는 사항인 만큼 매도인이 은행을 방문해야만 하지만, 매수인이 신청하는 경우에는 채무자의 `금융거래 제공동의`를 첨부해 제출하면 된다.
2. 근저당권이 설정된 부동산을 살 때 유의사항
`저당권`이란(민법 제 356조)   `저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 수 있는 권리가 있다`     ◇ 금융기관에서 이용되고 있는 근저당권의 종류 및 내용   금융기관에서 이용되고 있는 근저당권의 종류로는 포괄 근저당권, 한정 근저당권, 특정 근저당권이 있으며, 근저당권의 종류에 따라 피담보채무범위는 다음과 같다.   o 포괄근저당권 : 채무자가 채권자에 대해 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무   o 한정근저당권 : 채무자가 채권자에 대해 설정계약서에 기재한 내용과 같은 종류의 거래로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무   o 특정근저당권 : 채무자가 채권자에 대해 설정계약서에 기재한 대출약정서에 의한 거래로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무   부동산 매매시 등기소에서 열람 또는 발급받는 부동산 등기부등본에는 근저당권의 접수일자, 설정일자, 채권최고액, 채무자, 채권자에 대한 표시만 되어 있을 뿐 실제 근저당권의 종류는 표시되어 있지 않다. 이를 확인하지 않고 부동산 매입을 하는 경우 생각지도 않은 손해를 볼 수 있어 근저당권의 종류를 반드시 확인해야한다.     ◇ 근저당권 확인방법 근저당권의 종류를 확인하기 위해 매매계약시점 또는 늦어도 잔금 정산이전에 매도인은 채권은행에 직접 확인을 요청해 당해 근저당권의 종류를 확인하고 담보부동산의 `피담보 채무범위확인서`를 반드시 서면으로 발급받아 후일 발생할 수 있는 피담보채무범위에 대한 분쟁을 사전 예방해야한다.   피담보채무범위확인서를 발급 받는 경우 피담보채무 현황은 발급일 현재 기준이며 매매계약 이후 피담보채무금액이 변동될 수 있으므로 잔금정산시점에서 반드시 확인해야 후일의 분쟁 또는 손해를 예방할 수 있다.   ◇ 채무인수를 위한 절차와 준비사항   내집마련은 중장기에 걸쳐 각고의 노력을 기울여 달성할 수 있다. 그러나 일반적으로 전액 자기자금으로 집장만을 하는 경우는 드물다. 전 소유자의 채무를 떠안고 구입하는 경우가 대부분인게 현실, 또 원칙적으로 주택을 매도하는 사람은 대출금을 상환해야한다. 그러나 매수인이 담보부동산의 대출금을 인수하고자 하는 경우에는 채권자인 은행의 동의가 필요함에도 불구하고 전 소유자의 대출금거래장을 인수받는 것으로 채무인수가 종료된 것으로 인식하고 있는 것이 현실이다.   따라서 부동산 특히 주택을 구입하는 경우에는 채권자인 은행의 동의하에 채무자 명의변경을 반드시 해야후일 발생할 수 있는 분쟁과 손해를 예방할 수 있다. 채무자 명의변경을 위해서는 매도인과 매수인이 은행을 방문, 채무인수 절차를 밟아야한다. 채무인수시 준비해야할 서류는 매도인의 경우는 별도 준비서류가 필요 없으나 매수인의 경우 등기권리증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 주민등록증, 부동산등기부등본과 변경 등기 비용 및 인지대 등 소정의 비용을 준비해야한다.
3. 피담보채무와 관련한 피해사례
부동산을 팔고나서도 채무를 넘기지않거나, 부동산을 산 뒤 채무를 넘겨받지않은 경우 미처 예상치못한 피해를 볼 수 있다. 또 부동산 매매시점에서 근저당권의 피담보채무범위를 제대로 확인하지않아 무척 큰 피해가 발생하기도 한다.   ◇ 부동산 매도후 채무를 넘기지않아 매도인이 피해를 보는 사례   최근 금융기관에서는 대출정보를 공유하고있다. 대출신청이 있는 경우 신청인의 타행여신을 조회, 신청인의 금융기관 총 부채규모를 파악하고 상환능력을 판단하고 있는 것. 매도주택의 담보대출을 매수인앞으로 승계하는 절차를 밟지 않을 경우, 매도인의 총 채무금액에 포함돼 추가대출을 받을 수 없는 등 불이익을 받을 가능성이 있다.   매수인이 대출원리금 상환을 지체할 경우 문제가 심각하다. 여전히 채무자로 남아 있는 매도인의 신용이 악화돼 최근 각 금융기관별로 시행되고 있는 채무자 신용평가때 금융기관 이용에서 각종 불이익을 받을 수 있다.   최근에는 각 금융기관 및 여신전문업체 등에서 한신정, 한신평, 한기평 등 신용평가기관으로부터 정보를 제공받아 이용고객들에 대한 신용을 평가하고 있다. 대출금 연체금액 및 연체일수까지도 신용평가에 반영하고 있는 실정. 그 결과로는 신용대출 불가, 신용카드 발급거절, 현재 사용중인 신용카드 거래정지 및 이용한도 축소 등 조치가 잇따를 수 있다.   매수인이 계속 상환을 지체한다면 해당 부동산에 대한 임의경매 진행 후 부족채권이 발생하는 경우, 채무자인 매도인에게 상환을 요구해 손실을 입을 가능성도 있다.   그럼 대책은? : 매도시에 반드시 채무자 명의변경을 해야한다. 단 명의변경시 채무인수인이 은행여신 부적격자인 경우, 명의변경이 불가능할 수 있다. 유의해야한다.   ◇ 부동산 매수후 채무를 인수하지않아 매수인이 피해를 보는 사례   매수인이 정상적인 채무자 명의변경절차를 거치지 않고 매도인과의 대출금거래장을 주고 받은 채 채무인수가 종료됐다고 판단하면 문제가 발생한다.   매수인이 대출금을 모두 상환한 후 근저당권 말소를 요청해도 근저당권이 포괄근저당인 경우 채무자의 다른 대출금, 신용카드 관련 채무, 보증채무 등이 있다면 근저당 말소가 불가능해진다. 당연히 재산권 행사에 제약을 받을 수 있다. 이처럼 넘겨받은 대출금을 모두 상환하고도 전 소유주인 채무자의 여타 채무연체로 부동산 임의경매가 진행될 수도 있다는 뜻이다.   그럼 대책은? : 매도인에게 피담보채무범위확인서 발급을 요청해 근저당권의 피담보채무범위를 반드시 확인하고 소유권이전시점에서 채무자 명의를 변경해야한다.
4. 근저당권이 설정된 부동산매매시 확인사항

출처 : 근조 15회공인중개사 시험

글쓴이 : 아모르 원글보기

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