[스크랩] 주택건물 경매노하우 40

주택건물 경매노하우 40

 

 1.인기지역,유망한 지역은 첫 회입찰을 노린다
 2.리모델링을 하여 낙찰 부동산의 가치를 극대화한다
 3.낙찰후 1년이후 매도해야 양도소득세를 줄일 수 있다
 4.미등기 건물은 채권자가 대위해서 소유권보존등기를 할 수 있다
 5.최선 순위 임차인을 떠안고 사는 물건은 양도세가 저렴, 명도문제 해결, 고수익 등

   낙찰자에게 유리하다
 6.수십 억원의 중대형 물건은 공동입찰로 대응하자
 7.개발호재있을 때는 과감히 감정가보다 높게 쏘자
 8.감정가 격차는 단독주택,다세대 주택,토지 등 크므로 시세확인하자
 9.경매법정 분위기에 휩쓸려 고가 입찰가를 적지말자
10.명도받기 쉬운 물건을 정리하자
11.경매 신청자의 채권금액이 적은 물건은 경매취하가능성이 높다
12.레버리지 효과를 이용하자(경락잔금 대출상품을 이용하자)
13.위장 세입자에게는 강제집행면탈죄를 고지해주자
14.최저경매가 이상이 되더라도 잉여없는 경매될 가능성이 있다
15.공매제도를 이용하자(아파틑는 경매에서,토지는 공매에서)
16.'03.1부터 생긴 파산재단 공매사건에도 관심을 갖자
17.인터넷을 이용하면 몸과 마음이 편하다
18.현장조사 ,권리분석,관련법 공부는 기본이다
19.아파트를 용도별 세분해 투자하자(투자목적,거주목적)
20.경기하락기에는 종소형 아파트(20~30평대)가 안정적이다
21.역세권 아파트는 손해볼 일이 적다
22.광역교통망 계획에 관심을 갖자
23.시세차익을 생각한다면 중대형 아파트(40평이상)를 노리자
    단,경기 하락기에는 매매가 잘 안되므로 신중히 접근하자
24.친환경 아파트가 요즘 뜬다(공원,강,호수.산,골프장 등)
25.교육여건이 좋은 곳을 노리자(강남,목동,중계동,분당 서현동,고양 백석동,대전 둔산동)
26.서울지역 재건축 아파트는 투자 목적은 신중히 하고,실수요자는 대형평수을 노리자
27.투기지역과 투기과열지구를 구별하자
28.낙찰자가 인수할 선순위 임차인있는 아파트가 유리하다
29.대지권 미등기 아파트는 꼭 감정평가서를 확인하자
30."토지별도 등기있음"아파트는 신중히 접근하자
31.주상복합 아파트는 중소형,조망권 좋은 곳 위주로 선별해서 공격하자
32.오피스텔은 중소형,역세권,주거환경이 좋은 곳을 노리자
33.단독주택은 장기 투자목적으로 고려하자
34.재개발지역에 단독주택은 낙찰시 아파트 입주권이 생길 수 있다
35.주택임대사업은 다세대주택이 최소비용투자, 최고수익율을 올릴 수 있다
36.다가구주택은 다세대 주택으로 전환하자(제한사항있음)
37.전원주택은 도심지에서 1시간 30분정도가 딱 좋다
38.상가주택은 용도변경을 고려하자
39.아파트,주상복합,오피스텔을 구분하자
40.주택면적이 상가면적보다 한 평이라도 크면 주택이다(양도세관련)

 

<경매 전문가의 노하우 노트>

 

 

제1강 전문가는 첫회 입찰을 노린다

 일반인들은 경매정보를 전적으로 경매정보지등 를 이용하는 경향이 많다

그런데 새로 입찰하는 부동산인 경우 시간적 여유가 없어 임차인과 입찰에

필요한 정보를 경매정보지에 완벽하게 실리지 못하므로 일반인들은 어느정도

완성된 정보를 얻을 수 있는 2회 입찰 때부터  참여하게 된다

따라서 2회 때부터 경쟁률도 높아 지고 경매낙찰가도 높아지다

그러나 전문가 들은 자기가 스스로 물건을 분석하여 좋은 물건은 첫회부터

입찰에 참여한다 첫경매에 성공하려면 발 빠른 정보수집이 무엇보다도 중요하다

즉 1)입찰 14일 전 신문공고에 물건에대한 기본정보를 정확히 확인하고

2)입찰 1주일전 경매법원을 찾아 입찰명세서를 면밀이 금토한다

3)현장을 방문 물건소재지 중개업소에서 시세와 호가를 체크한다

4)동사무소에서 세입자현황을 파악하고 등기소에서 담보설정여부를 체크하는 등

권리분석에 만전을 기한다

5)인기매물인 경우 감정가 보다 높더라도 과감히 도전한다

 

제2강 전문가는 경락물 전매를 한다

낙찰받은 부동산을 양도할 경우 일단 낙찰자 명의로 소유권 이전등기를 마친후 이를

양도해야 한다 그러나 전문가 들은 경매로 취득한 부동산을 잔금을 내지 않는 상태에서

제 3 자에게 다시매각하는 경락물 전매를 한다 이런방법은 낙찰가격의 10%인 입찰보증금을

내고 투자원금 대비 수백%의 수익을 낸다

아파트 분양권 전매와 마찬가지로 경매물의 경우도 불법행위은 아니어서 법적으로 문제 될 것은

없다 그러나 부동산 가격이 절대적으로 높을 경우 :국토이용관리법:상투기행위로 인정될 수도

있기 때문에 고율의 양도소득세 부과 당할 수 도 있다

경매물의 전매과정은 낙찰일로부터 잔금납부 시점까지의 기간인 45일-50일 동안에 제 3 자에게

경락물건을 되파는 것이므로 물건선택에 신중하여야 한다

1)낙찰 금액이 크지 않는 물건(금액크면 매수자를 찾기 어렵고, 국세청 레이더에 걸려 국토이용관리법상 투기행위로 걸릴 가능성이 있다)

2)즉시 수익을 낼 수 있는 물건(개발가능성이 있는 토지등)

3)권리관계가 복잡하지 않는 물건

아파트 분양권과 달리 경매물의 전매는 법적 보호장치가 없기 때문에 낙찰자와 인수자는

이면계약과 공증을 통해 인수자가 잔금을 내는 즉시 소유권   양도가 가능하겠끔 해야한다

즉 낙찰자 명의로 등기이전한후 인수자 며의로 재등기를 하면 된다

 

제3강 전문가는 낙찰후 리모델링할 부동산에 응찰한다

경매투자는 첫째단계는 양도하여 시세차익을 얻거나 ,마지막단계는 임대하여 임대수익을 얻는 것이다

리모텔링은 경매투자의 중간단계로 낙찰물건의 가치를 극대화 하는 것이다

적은 비용으로 리모델링하여 양도하거나 임대하면 훨씬 유리하다 리모델링의 장점은

1)투자비용이 저렴하다

2)공사기간이 짧다

3)재건축에 적용되는 까라로운 법률규제를 적용받지 않는다(2003년7월1일 부터실행:일반주거지역 세분화조례)

리모델링할 낙찰물건에 대한 주의사항

1)도시계획확인원과 토지(건물)대장등을 통해 용적률,건폐 율등 제한사항을 확인한다

2)부동산 소재지를 방문하여 건물의 노후정도를 따져본다(지은지 20년 미만인 건물이 유리하다)

3)낙찰부동산의 인근환경을 분석한다

 

제4강 전문가는 미등기 건축물에 응찰한다

건축중인 건물은 등기할 수 없는 토지의 정착물로 원칙적으로 경매가 불가능하다

그러나 건축중인 건물을 독립된 부동산으로 볼 수 있는 경우에 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있어

경매가 가능하다(민사집행법제81조 1항2.부동산 등기법제134조 참조)

즉 건물이 완성되었으나 보존등기만 하지 않고 그 건물의 소유자가 채무자일 경우,채권자가 그 소유자를

대위하여 소유권 보존등기를 할 수 있다 이방법에 의해 보존등기가 경로되면 경매절차를 진행할 수 있다

따라서 건축중인 건물이 경매 시장에 나올 수 있다

미등기 건축물을 입찰할 때 주의점은 담당 구청 건축과를 방문하여 준공검사를 받지 못한 이유와

그이유가 충족되면 준공검사를 받을 수 있는지 여부를 확실히 알아보아야 한다

 

제5강 전문가는 선순위임차인이 있는 물건에 응찰한다

선수위 입차인이 있는 경매불건은

1 입찰자가 꺼리기 때문에 수차례 유찰로 가격하락 폭이 커서 많은 시체 차익을 얻을 수 있고

2 낮은 가격으로 낙찰 받기 때문에 낙찰가 기준으로  세금을 계산하므로 세금부담이 저렴하고

3 세입자 명도문제도 손쉽게 해결할 수 있다

낙찰자가 떠 안아야 할 물건 일지라고 무조건 피할 것이 아니라 떠안고 이익이 날만큼 가격이

떨어지기를 기다려 응찰한다

 

제6강 전문가는 공동입찰제를 이용한다

2003년7월 새로운 민사집행법이 시행되어 종전의 특수신분관계에 대한 규정이 삭제되어

누구나 자유로이 공동입찰이 가능해 졌다

고가의 경매물건은 입찰자가 한정되어 있어서 경쟁이 심하지 않아 높은 시세 차익을 얻을 수 있다

입찰자은 각자의 투자금액에 따른 지분을 입찰표에 분명히 하여 응찰하면 되고 ,낙찰후 소유권에

대한 지분관계가 등기부에 기제된다

 

제7강 전문가는 개발지의 물건을 중시한다

개발이 이루어 지고 있는 경매물건은 감정가 보다 비싸게라도 낙찰 받으려 한다

즉 지하철이 개통된다 든가 ,용도 지역으로 바뀐다든가. 시지역으로 편입 된다든가 등

낙찰후 상승호재를 안고 있다

1 개발계획을 알기위해서는 일간지의 사회면의 지역란에 실리는 정보를 잘 살펴보던가

관심지역 몇 개를 선정 구청(시청)소식지를 꾸준히 읽은 것도 좋다 구청(시청)소식지에는

개발계획이 비교적 상세히 나와 있다

2 용도지역변경등 관련정보는 시,군,구청 도시정비과나 도시계획과 또는 해당지자체 인터넷

홈페이지를 통해서도 얻을 수 있다 (서울시내의 토지용도는 서울시 홈페이지  토지정보 서비스

토지관리 정보체계  http://urban.seoul.go.kr/   접속하면 금방 알아 볼 수 있다)

 

출처 : 주택건물 경매노하우 40

글쓴이 : young 원글보기

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