땅 시세

땅 시세를 정확히 파악하는 방법   부동산, 특히 땅에 관심을 가지면서 의외로 많이 접한 것 중 하나가 세상에는 이른바 ‘헛똑똑’이 너무 많다는 것이다.   우리나라 사람 상당수는 부동산에 관심을 갖고 있다.   이들은 여러 경로나 과정을 통해 실제 부동산을 접하고 투자를 생각하게 된다.   이 과정에서 부동산 관련 서적을 탐독하기도 하고, 또 현장에 가서 이를 직접 확인하면서 부동산에 대해 공부한다.   그리곤 마치 전문가마냥 부동산에 대해 많은 것을 아는 것처럼 행동한다.   이때부터 남의 말을 듣지 않기 시작한다. 이른바 어설픈 학습과정에서 오는 착시 현상이 그것이다.   하지만 당사자는 이를 잘 모른다. 그저 자신이 전문가이므로 스스로 알아서 잘 할 수 있다는 확신으로 투자에 임한다.     그 이후가 문제다. 의기양양하게 부동산을 구입했는데, 나중에 자세히 알아보니 그게 아니라는것이다.   왕왕 뭔가 문제가 발생한다. 그 중 하나가 바로 정확한 시가를 파악하지 못함으로 인해 발생하는 피해이다.   다시 말해 땅 구입 시 그 땅값에 이미 시세가 온전히 반영되어 이후 추가상승 여력이 떨어지는 경우를 말한다.   멀리서 찾을 것도 없다. 부끄러운 얘기이지만 가족이야기를 예로 들어 설명하면 이렇다.   지난 1월 이천 신둔면 산골짜기 땅을 평당 55만원씩 주고 500평 구입하였다. 관리지역에 있는 땅(논)으로 직사각형의 아주 예쁜 모양을 하고 있는 땅이었다.   아마도 정년퇴직후 이곳에 농가주택도 짓고 텃밭도 일구며 살 요량으로 산 모양이었다. 이천지역 중에서는 서울에서도 가까워 지리적 요인도 감안된 모양이었다.   하지만 이 지역은 이미 시세가 충분히 반영되어 오를 대로 오른 상태이다.   게다가 특별한 개발호재도 없어 앞으로 추가 상승 여력은 그다지 커 보이지 않는다. 도로와 인접했지만 실제 농로에 가까워 개발행위 허가를 받을 때 애먹을 소지도 있다.   거리상으로는 서울과 가깝지만 산 정상 건너편 광주 쪽으로 골프장이 들어서있어 그쪽으로는 갈 수 없고 이천 시내를 경유하여 돌아 들어와야 한다.   따라서 시간적 거리는 오히려 떨어진다. 더군다나 주변 일대에는 이미 기획부동산이 한바탕 휩쓸고 지나간 후였다. (이렇듯 기획부동산은 개발재료를 물타기하여 인접지역 싼 땅을 교묘한 방식으로 판다. 이후 인근 지가는 이른바 거품이 잔뜩 끼게 되는 것이다).   이제, 서점의 수많은 책에서 일률적으로 말하는 ‘보기좋은 땅, 관리지역,도로접함...’ 등등의 땅이 좋은 땅이라는 교과서적인 내용을 액면 그대로 온전히 귀담아듣지는 말자.   어차피 땅에 돈을 묻어둘 요량이면 향후 상승여력이 뛰어나 그만큼 투자가치가 높은 땅을 사야하는 것 아닌가. 직접 내려가 살 요량으로 꼭 그 땅이 필요한 경우가 아니면 말이다.   현지부동산 등 부동산업자는 투자자의 심리를 훤히 꿰뚫고 그 틈을 비집고 들어간다.   위 사례의 경우에도 투자자가 ‘보기 좋은 반듯한 모양의 땅, 서울에서 가까운 지역의 땅’을 원하는 순진한 투자자라는 것을 꿰뚫고 이렇듯 허점을 노린 것이다.   이러한 피해를 입지 않으려면 어떻게 해야 할까. 알다시피 부동산에는 정해진 가격이 없다.   잘못하면 위에 예로 든 것과 같이 바가지를 쓸 수도 있고, 반대로 아주 싸게 살수도 있는 것이 바로 부동산이다. 따라서 거래 시 정신 바짝 차려야 한다.   부동산은 같은 지역, 같은 조건의 땅이라도 가격에 큰 차이를 보이는 경우가 많다.   사는 사람이 마음에 들어 사려한다 한들 파는 사람이 가격을 고집하면 그것이 거래가가 된다. 이 경우 꼭 그 땅을 사고 싶다면 주변 시세와 크게 차이나지 않는 범위 내에서 계약을 하도록 한다. 좋은 땅은 많다.   시간을 가지고 주변을 둘러보면 마음에 드는 땅을 적절한 가격으로 구입할 수 있다.   발품을 팔아 현지 주변 시세를 직접 눈으로 확인한다   일단은 사려는 부동산이 있는 현장을 방문해 직접 사람들을 만나보고 부동산 중개업소에도 들러 가격을 물어본다.   하지만 이들 말을 액면 그대로 믿어서는 안된다. 사람마다,부동산 중개업소마다 말하는 가격대가 제각기 다르기 때문이다.   적어도 5명 정도의 사람들로부터 물어 시세를 확인하는 것이 좋다. 이때 해당 지역은 물론 인근지역으로까지 범위를 넓혀 물어보는 것이 좋다.   왜냐하면 같은 지역일 경우 자기들 입장에서 가격을 입을 맞출 수 있기 때문이다.   땅 투자에 처음인 경우 다음 방법을 써 시가를 확인하는 것도 한 방법   우선 맘에 드는 물건을 골랐으면 먼저 그 지역 중개업소에 전화를 걸어 바로 인접지역 어디어디에 땅이 있는데 이를 팔 것처럼 하여 얼마를 받아줄 수 있는지 물어본다.   그리고 이어서 또 다른 인근 중개업소에 전화해서 근처 땅을 살 것처럼 하여 구입가를 물어본다. 이 과정에서 대략적인 가격을 유추할 수 있다.   이때 중개업소가 제시하는 가격의 평균선에서 사면 큰 손해보지 않고 마음에 드는 땅을 구입할 수 있을 것이다.   급매물이라 하더라도 시세보다 10% 이상 싸다면 다시한번 확인한다   그 동안의 경험에 비춰보면 좋은 땅은 나오자마자 바로 거래가 이루어지는 경우가 많다. 때문에 너무 재다가 놓치는 경우가 비일비재 하다. 땅 전문가들 몫으로 돌아갈 가능성이 높기 때문이다.   그만큼 전문가들은 땅에 대해 해박한 지식과 경험을 갖고 있다. 이들이 땅을 보는 시각은 거의 본능적이다.   시중가보다 싸게 나온 급매물의 경우에는 더욱 그러하다. 싸게 구입하려 너무 욕심을 부리기 보다는 적절한 선에서 신속히 구매를 이끌어내는 것이 바람직하다.   그러기 위해서는 가격도 중요하지만 이에 못지않게 정확한 판단력 또한 중요하다.   그렇더라도 일반 시세보다 싸게 나온 물건은 꼼꼼히 짚어볼 필요가 있다. 하자있는 물건일 가능성을배제할 수 없기 때문이다.   특히 시세보다 저렴하면서도 오랜 동안 팔리지 않은 물건은 더더욱 그러하다.   일반적으로 평균 시세보다 10% 이상 싼 경우 하자유무를 철저히 파악하여 자칫 이로 인한 피해를 입지 않도록 조심해야 한다.   등기부등본상의 거래내역으로 미루어 파악한다   등기부등본을 떼어 그동안의 거래내역을 파악하는 것도 땅값을 알아볼 수 있는 좋은 자료가 된다.   요즘에는 현장에 직접 가지 않고 인터넷으로도 쉽게 확인할 수 있기 때문에 공시지가는 물론 거래가격도 바로 확인할 수 있다.   예를 들어 만일 해당 물건 소지자가 최근 2~3년 이내에 부동산을 구입한 후   이를 구입가격보다 2배 이상의 가격으로 되팔고자 할 경우 한번쯤 시가를 정확히 확인해 볼 필요가 있다.   어지간한 개발호재가 있는 땅 아니고는 단기간에 2배 이상으로 급등할 이유는 없기 때문이다.   개발호재 땅은 단계별로 시세급등을 보인다. 각각의 단계별 시세를 파악한다   이른바 개발호재 땅은 3차례에 걸쳐 땅값이 급등한다. 발표,착공,그리고 완공이 그것이다. 각각의 직전 단계에서 땅을 사야 큰 투자수익을 올릴 수 있다.   각각의 단계 직후에는 더 오를 가능성에 대한 기대심리로 팔려는 사람이 나타나지 않고, 따라서 거래도 이루어지지 않는다. 더 갖고 있으면 나중에 더 많이 받을 수 있으리라는 기대감이 한 몫 하기 때문이다.   자칫 주변의 군중심리에 이끌려 각 단계별 가격을 따져보지 않고 맹목적으로 땅을 사는 경우가 많은데, 그럴수록 더더욱 발품을 팔아 시가를 조사하는 노력이 필요하다.   단계별 시세가 충분히 반영된 경우라면 굳이 서두를 필요가 없다. 긴 개발 과정에서 이를 참지 못하고 급매물로 던지는 경우도 많기 때문이다.   아울러 그 개발의 실효성 여부도 함께 파악하여 자칫 잘못된 정보로 투자에 임하는 우를 피하도록 한다.     부동산, 특히 땅은 뛰어난 전문지식, 풍부한 현장경험, 그리고 오락가락하는 정부 정책을   꿰뚫고 앞을 예측할 수 있는 고도의 종합판단력이 요구되는 투자분야이다. 특히 땅의 현재   가치(시가,시세)와 향후 개발·이용 등에 따른 미래가치를 파악하기란 그다지 쉽지 않다.   때문에 자칫 섯부른 책상머리 지식으로 마치 전문가인양 투자에 임하는 것은 절대 금물이다. 신중하게 투자에 임하는 한편, 필요한 경우 전문가에 물어 투자과정에서 피해를 보는 일이 없도록 해야 한다.