[스크랩] 양도소득세 관련

2009년 꼭 알아두어야 할 부동산세제 - 종부세 및 상속.증여세 분야

지난 2008은 세계경제 위기에 따른 한국경제 위기로 인해 정부는 그 어느해보다 부동산세제 분야의 규제를 대폭 완화하는 세법개정이 어느 해보다 빈번하고, 폭넓게 이뤄졌다. 지난 번 양도소득세 분야에 이어 현재 시행중에 있는 종합부동산세와 상속세 및 증여세 분야의 중요한 개정사항들을 정리해본다.

[종합부동산세 분야]

1) 종부세 과세방식 세대별 합산에서 개인별 합산으로 변경

헌법재판소의 위헌결정에 따라 주택분 및 종합합산대상 토지분 종합부동산세 과세방식을 세대별 합산방식에서 개인별 합산방식으로 변경하였다.

2) 종부세 과세기준 금액의 상향

주택분 종합부동산세의 경우 과세기준금액이 "세대별 합산금액 공시가격 6억원"에서 "개인별 합산금액 공시가격 6억원"으로, 토지분 종합부동산세는 "세대별 합산금액 공시가격 3억원"에서 "개인별 합산 공시가격 5억원"으로, 별도합산과세대상토지는 "40억원"에서 "80억원"으로 상향되었다.

3) 1세대1주택자는 3억원 기초공제

1세대1주택자에 해당하는 경우 주택분 합산금액에서 3억원의 기초공제를 해준다.

따라서 1세대1주택자의 주택분종합부동산세 과세기준금액은 사실상 9억원이 되었다.

4) 과세표준의 구간 및 세율 변경

과세표준(개인별 부동산종류별 공시가격 합산액에서 주택은 6억원(1세대1주택자는 9억원), 종합합산대상 토지는 5억원, 별도합산대상토지는 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장 동향 및 재정여건 등을 고려하여 60%~100%의 공정시장가액비율을 곱한 금액) 구간이 변경되고, 세율이 아래와 표와 같이 전반적으로 인하되었다.

별도합산대상토지의 경우 과세표준이 종전 160억원, 960억원을 구간으로 0.6%, 1%, 1.6% 초과누진세율에서 200억원, 400억원을 구간으로 하여 0.5%, 0.6%, 0.7%로 인하되었다.

참고로 2009년에 적용하는 공정시장가액비율은 공시가격의 70%, 2010년분은 75%로 정하고 있다.

5) 1세대1주택자에 대한 고령자 세액공제 신설 (장기보유세액공제와 중복적용 가능)

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 만 60세 이상인 1세대1주택자의 공제액은 다음 표에 따른 연령별 공제율을 곱한 금액으로 한다.

6) 1세대1주택자에 대한 장기보유세액공제 신설(고령자세액공제와 중복적용 가능)

과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 공제액은 산출세액에 보유기간별 다음 공제율을 곱한 금액으로 한다.

7) 세부담 상한율 인하

종합부동산세의 세부담 상한은 직전년도 해당 부동산에 대한 보유세(재산세 및 종합부동산세) 총세액의 300% 한도에서 150% 한도로 낮추었다.

8) 혼인 및 동거봉양으로 1세대2주택이 되는 경우에도 계속 1세대1주택으로 인정되는 유예기간을 2년에서 5년으로 연장하였다.

9) 종부세 합산과세대상에서 배제되는 지방소재 1주택은 수도권 외 지역에 소재하는 주택으로서 공시가격이 가장 큰 주택을 말한다.

10) 종부세 과세대상에서 합산배제되는 건설임대주택 중 미임대주택의 범위를 2년 이내 미임대주택으로 확대하였다.

11) 주택건설업자(시공사)가 주택신축판매업자(시행사)로부터 대물변제로 취득하는 미분양주택 취득시 종부세 합산배제된다.

12) 종부세 합산배제대상 매입임대주택의 범위(비수도권의 경우 임대호수를 5호에서 1호로, 면적을 85㎡에서 149㎡로, 의무임대기간을 10년에서 7년으로) 확대하였다.

13) 분납기간을 연장

종합부동산세 납부세액이 500만원을 초과하는 경우 납부기한으로부터 2개월 이내에 분납할 수 있게 되었다.

[상속세 및 증여세분야]

1) 상속세 및 증여세 과세표준 조정과 세율 변동 없음

과세표준의 대폭변경 및 세율인하 개정안은 폐기되었으므로, 종전과 동일하다.

2) 가업상속에 대한 세제지원 확대

가업상속대상인 피상속인이 사업영위기간 15년이상 가업을 영위하면 상속세 과세가액에서 가업상속재산가액의 20% 상당액(30억원 한도)을 공제해주던 것을, 가업상속재산가액의 40% 상당액에 대해 사업영위기간 10년 이상일 때 60억원, 15년 이상 영위시 80억원, 20년 이상 영위시에는 100억원을 한도로 공제할 수 있도록 하였다.

3) 동거주택 상속공제제도 도입

피상속인과 상속인이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속 동거한 1세대1주택에 대해 5억원 한도 내에서 주택 가액의 40% 상당액을 상속세 과세가액에서 공제하도록 하였다.

4) 상속세 및 증여세 신고기한을 말일 기준으로 변경

상속세 신고기한을 상속개시일로부터 6월 이내(증여세 신고기한은 증여받은 날로부터 3월 이내)에서 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6월 이내(증여받은 날이 속하는 달의 말일로부터 3월 이내)로 변경하였다.

5) 지급명세서 미제출 등에 대한 가산세 신설

상속세 및 증여세 과세표준 신고때 지급명세서 등을 제출하지 않거나 누락하여 제출하거나 제축한 지급명세서 등이 불분명한 경우에 해당 금액의 2% 또는 0.02%에 상당하는 가산세를 징수할 수 있게 하였다.

** 일반분양에 의해 취득한 입주권(분양권)은 주택으로 보지 않음.

주택으로 보는 입주권은 2006.1.1 이후 관리처분계획인가에 의한

재개발,재건축의 조합원입주권을 취득한 경우에 한하여 주택으로 보는 것입니다. 따라서 주택과는 별도로 분양권은 양도소득세

과세대상입니다(양도소득세 판단시 장기보유공제도 해당됨).

-2006년 개정세법에 의해서 재개발 또는 재건축에 관한 입주권도 주택의 수에 포함하게 되었습니다

* 비사업용 농지(과수원)에 해당하지 않으려면

① 재촌자경 요건과 ② 지역요건 ③ 기간요건 을 모두 충족해야

-. 재촌자경이란 해당 농지가 소재하는 시군구 또는 연접하는

시군구에 주민등록이 옮겨져 있고

-. 지역요건이란 농지가 도시지역 밖에 있거나

도시구역내라도 주거.상업.공업지역 밖에

-. 기간요건이란 양도일 기준으로 해당농지의 경작기간이 다음중

하나에 속하여야 합니다. (1) 3년중 2년이상,

(2) 5년중 3년이상, (3) 전체보유기간중 80%이상

* 1세대 2주택자 중 중과(세율50%)되지 않는 소형주택에 해당하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하고 보유기간에 따라 9~36%(초과누진)의 세율을 적용합니다.

< 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항)>

○ 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택

○ 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정∙고시된 지역에 소재하는 주택은 제외함(중과세 적용)

* 양도세 줄이는 방법

- 부부공동 명의의 주택의 경우 양도차익을 1/2로 나누어서

부부 별도로 세액을 계산하므로 절세효과는 기대할 수 있습니다.

- 증여 등을 통한 세대분리방법(명의변경)

- ‘자본적 지출’을 이용해 양도세를 편법 공제받는 사례

자본적 지출이란 발코니 확장, 샷시공사, 바닥 공사, 난방시설 등

내구성 공사비로 그 액수 만큼 양도세를 공제받을 수 있다.

발코니 공사 등을 하고 발부하지 않은 세금계산서를 집을 팔려는 사람이 구입해 공제를 받는 것이다. 예를 들면 공사금액 1000만원짜리 세금계산서를 업자가 부담해야 할 부가세(100만원)와 수수료를 합해 150만원에 구입한다. 세금 절감액이 300만원이라면 150만원(300만원-150만원)은 순 절감하는 셈이다.

. 정식 세금계산서를 받아두면 좋겠지만 동네 소규모 인테리어 점포에 공사를 맡기면 대부분 계약서나 세금계산서 없이 견적서만 줍니다. 이럴 땐 영수증이나 견적서에 사업자등록번호를 적도록 하고 대금을 온라인으로 송금하든지, 지급한 수표를 복사해 대금을 줬다는 증빙을 남겨놓는 것이 좋습니다. 연락처가 적힌 명함을 같이 보관하는 것도 한 방법입니다

-취득에 소요된 비용 (증빙서류 예)

► 취득 및 양도시의 매매계약서(양도계약서 사본에 취득자의 인감이 날인된 것)

► 취득자의 인감증명서

► 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)

► 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장

► 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)

► 건물을 신축. 축한 경우 도급계약서,대금지급영수증, 세금계산서 등

► 취득 비용(중개수수료 등) 및 취득세∙등록세 영수증

► 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류 양도자산의 용도변경∙개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(증빙서류 예)

► 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증

► 기타 비용 지출 사실을 입증할 수 있는 서류

양도비용 (증빙서류 예)

► 양도비용 지급 영수증

► 인지세 납부 영수증

► 국민주택채권 등 매각 영수증

► 기타 비용 지출 사실을 입증할 수 있는 서류

- 반면 타일, 장판, 도배, 전등, 문짝교체, 붙박이장 설치, 화장실 수리, 부엌싱크대 교체 등에 드는 비용은 수익적 지출(소모성 경비)로 소득공제 혜택을 받지 못한다.

* 환산가액 ;공시지가를 기준으로 당시 실제 취득가액을 추정한 가액 ; ; 실지거래가액)* ‘현재/과거 공시지가의 비율’을 곱해 취득 당시 매입가격액(환산가액)을 결정. 하지만 이때 취득 당시의 공시지가와 현재의 공시지가 간의 차이가 크면 양도세 부담도 덩달아 늘어나 손해가 크다.

*무허가 주택도 주택의 수에 포함된다는 사실을 알아야 할 것 같다. 즉 무허가 주택 외에 집 한 채를 더 보유하고 있는 경우에 다른 주택을 3년 이상 보유하다 팔더라도 1가구 2주택이 되어 양도세가 부과되는 것이다.

* 상가주택 하나만을 보유하고 있는 경우, 특히 주택면적과 상가면적이 거의 비슷할 경우에는 주택면적을 한 평이라도 크게 사용하는 것이 좋다. 그래야 상가주택을 양도할 때 그 전체를 1가구 1주택으로 보아 양도세가 비과세되기 때문이다. 예를 들면 지하실을 주택의 전용시설로 사용한다든지 옥탑방을 주택으로 활용하는 등의 방법이 있겠다.

-점포에 딸린 방이 있는 경우 주택으로 보지 않는다.

-지하실은 실제로 사용하는 용도에 따라 주택 또는 점포로 판단하나, 그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택과 점포의 면적 비율로 안분계산한다.

*상속주택은 무조건 비과세 적용되나

집 한 채를 상속받은 경우로 일반 주택을 먼저 파는 경우와 상속 주택을 먼저 양도하는 경우가 있다. 일반 주택을 먼저 파는 경우 상속받은 주택은 일반 주택의 1가구 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택 수에 포함되지 않는다(세법상 5년간)

따라서 일반 주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추기만 하면 양도세는 비과세 된다.

그러나 상속 주택을 먼저 팔 때에는 양도세를 내야 한다. 따라서 상속받은 주택이라도 일반 주택과 마찬가지로 양도 당시 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다.

* 경락된 부동산도 양도한 것으로 본다. 일반인들은 보통 정상적인 매매거래를 한 경우에만 양도가 성립된다고 생각하기 때문에 경락된 부동산은 양도가 아니라고 오해하기 쉽다.

그러나 경매로 부동산이 넘어간 경우 그 부동산의 값을 직접 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상응하는 채무를 면하게 되기 때문에 양도에 해당

* 양도세 비과세규정인 '1세대1주택'에서 '1세대'란...

'동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족'을 의미

그러므로 부부가 별도로 주소지가 되어 있는 경우에는 비과세규정을 적용할 수 없습니다.

다만... 질병, 취학, 사업, 직장의 일로 부득이하게 따로 있는 경우에는 입증시 비과세규정 적용

*2007년 부터 2주택에 적용되는 중과세는 기준시가 1억이상시 해당됩니다(일반세율 9~36%)적용

-광역시가 아니면 기준시가 3억원 이하의 주택에 대해서는 중과세 적용대상에서 제외됩니다

*대지에 시골흑집이 있을 경우 이를 멸실시켜 2주택을 피할 경우 ;공부상 멸실후 양도시 2주택에 해당되지 아니합니다. 다만, 내년에 양도시 비사업용 토지에 해당되어 장기보유특별공제 배제 및 60% 중과세율이 적용됨에 유의해야 합니다

*오피스텔 , 주택 구분

최초등기시 주거용 또는 업무용 구분등기를 하지 않았다면...주택으로 간주되는 것 입니다.

* 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건(주민등록표상 전입일부터 전출까지)

서울, 과천, 5대신도시 등 ; 3년 보유 2년 거주(2004.1.1) (거주요건은 연속되지 않아도 됨)

- 기타 지역은 거주요건 없음;3년 보유만 적용

-소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 보유

재건축시 기존주택의 연장으로 판단

- 단, 재건축한 주택의 면적에 증감이 있는 경우 종전 면적 적용

- 용도변경으로 인하여 양도일 현재 주택에 해당하는 경우에는 용도변경일 이후 3년 이상 경과한 경우에만 양도소득세가 비과세

- 상속받은 주택의 보유기간 계산; 상속개시일을 기산일로 하여 산정

-거주자가 동일 세대원인 가족으로부터 상속받는 경우;피상속인 취득일을 기산일로 정함

* 비과세 요건 중 보유기간 판단

- 당해 주택의 취득일부터 양도일까지. 등기부등본 상의 보유기간

(중간에 거주하지 않아도 보유기간으로 산정(전세등)

- 사실상 대금청산일(계약서 잔금일이 아님!)을 매도인은 양도일, 매수인은 취득일로 봅. 그날이 불분명하거나, 대금청산일 이전 등기시 '등기접수일'을 양도 및 취득시기로 보는 것입니다.

- 비과세 판단기준은 양도일현재를 기준함

- 3년이상 보유 예외규정

(1) 보유기간 무관(무조건 비과세) - 세대전원이 해외로 이주하는 경우 및 1세대1주택의 수용(법률에 의한 협의매수 포함)

(2) 5년 거주시 보유무관 - 임차일로부터 양도일까지 5년이상 거주한 장기임대주택의 양도시

(3) 1년 거주시 보유무관 - 1년이상 장기치료목적, 근무형편상, 취학(유,초,중학교 제외 단, 특수학교는 포함)형편상,

“교육법에 의한 학교 취학이란 유치원, 초등학교, 중학교는 제외되고 고등학교, 대학교에 가는 경우만 해당된다”.

위 사유에 해당되더라도 ?해당 주택에서 최소 1년 이상 거주했을 것 ?가구 전원이 다른 시·군으로 거주이전 할 것 ?양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것 등의 조건이 또한 동시에 만족되어야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.

재개발 또는 재건축 시행기간 중 취득 및 양도하는 경우는

첫째 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주하고, 둘째 재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택을 팔아야 한다. 셋째 완공 후 1년 이내에 재개발·재건축주택으로 가구전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 하는 조건이 있다

* 양도세 세율적용방법

- 초과누진세율;9-36%

- 전, 답은 공시지가로 적용여부?

==> 직접 경작하는 농지의 양도(8년 미만 경작)시에는 공시지가를 기준으로 세액을 계산할 수 있습니다.(세무서 확인사항)

* 8년 자경 농지 양도소득세

1억원(세금기준)까지 감면혜택을 받습니다.

즉, 세금이 1억원 초과시 그 초과된 금액은 신고납부 하셔야 합니다.

단, 주거지역에 편입된 날부터 1년이내 매각시

-상속받은 농지의 양도시 1억원 까지 감면혜택(8년이상 자경농지 - 상속의 경우 피상속인의 경작기간 통산).초과분에 대해서만 신고납부

* 이혼위자료로 배우자로부터 받은 주택의 양도

- 등기원인이 “재산분할청구에 의한 소유권이전인 경우; 부부 공동의 노력으로 형성된 공동재산을 이혼으로 이혼자 일방이 당초 취득시부터 자기지분인 재산을 돌려받는 것으로 보기 때문에 공유물분할에 관한 법리가 적용되어 양도 및 증여로 보지 않는다.

- 등기원인이 “이혼위자료 지급”인 경우는 대물변제로 양도에 해당

- 등기원인이 “증여”인 경우

◦ 이혼하기 전에 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 수증자를 기준으로 당해 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합하여 6억원을 한도로 공제하고 나머지에 대해서 증여세를 과세하므로 주택가액이 억원 이하인 경우에는 증여세가 과세되지 않는다.(2007년 이후)

◦ 이혼을 하고 난 후에 증여를 받는 경우에는 배우자가 아닌 타인으로부터 증여받는 것이 되어 증여세가 과세된다.

◦ 이혼위자료로 주택이 증여된 경우에는 증여를 원인으로 소유권이전등기를 했어도 위자료를 주기 위하여 주택을 대물변제한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 되고 증여세는 과세되지 않는다.

* 같은 지번에 주택 2채가 있는 경우 비과세 여부; 2주택에 해당되나 1주택을 멸실등기 및 합병등기후 1주택으로 양도가능

* 같은 울타리내에 2개의 가옥이 있는 경우 ; 1주택으로 보는 경우와 그렇지 않은 경우가 있음

* 세대를 분리하면 1세대2주택으로 보지 않습니다.

다만, 주소만 옮긴 경우에는 제외되니 유념하세요 ^^

* 1세대2주택 중과세 대상

- 광역시가 아니면 기준시가 3억원 이하의 주택에 대해서는 중과세 적용대상에서 제외

- 건축물대장도 없고 건물등기부 등본도 없는 무허가주택의 경우 ;소득세법은 실질과세 원칙으로 공부상 확인이 없더라도 과세대상(주택 수에 포함)

* 1세대2주택 중과대상(주택 수)에서 제외되는 주택

- 수도권,광역시에 있는 기준시가 1억 미만주택

(단 도정법 정비구역내 주택은 제외)

* 1세대3주택으로 중과세(60%)되는 주택 수 판단

- 수도권에 소재하는 주택

. 서울; 전 지역

. 경기; 가평군, 양평군, 연천군, 포승면 등 4개 읍 면 제외

. 인천; 강화군, 옹진군 제외

- 광역시에 소재하는 주택; 기장군, 달성군, 울주군 제외

- 기타지역에 소재하는 주택으로 기준시가 3억 초과주택

(기타지역 ; 도 지역, 위 제외 지역 등)

* 3주택 중과세에서 제외되는 주택

* 양도소득세는 1년 단위로 합산하여 과세하므로 1년에 2개의 부동산을 양도하는 것과 2년에 걸쳐서 양도하는 것과 세금의 차이가 많이 나게 된다 (양도한 모든 부동산의 양도차손을 합산하여 과세)

*매년 6.29~30일 은 토지에 대한 개별공시지가를 새로 고시하므로 그 시점 전 후에 양도할 때는 시청(구청)에 공시지가 확인한 후 양도시점을 결정하는 것이 좋다. 예를 들어 잔금지급일자를 공시지가 고시일 전을 당겨서 등기 이전하여야 한다. 이와 반대로 공시지가가 하락하면 잔금지급일자를 고시일 이후로 미루어 등기 이전하여야 세금을 줄일 수 있다

* 연도말에 양도할 것인지, 연초에 양도할 것인지 선택이 필요한 경우

매년 1월 1일은 개정된 새법을 새로 적용하여 양도소득세를 계산하므로 개정세법을 적용하였을 때 세금이 적게 계산되면 다음연도에, 세금을 많이 계산되면 당해연도를 잔금지급일자로 하여 등기이전하는 것이 좋다.

* 양도소득세 예정신고(납부할 세액 10% 공제)는 양도일 다음 다음 달 말일까지 신고(예, 6.1일 양도하였다면 8월말일)까지 신고. 납부)

*부부가 주소지를 달리하여 있어도 부부이므로 1세대로 봄

* 납세의무자 중 거주자의 의미

거주자란, 국내에 주소가 있거나 1년이상 거소 한 자를 의미(시민권자나 영주권자와는 무관, 거주자와 비거주자만 구분)

* 각각 등기하는 것과 공유등기 하는 것 중 취득시와 양도시의 세금부담=>공동등기가 절세의 지름길, 양도세의 경우 소유자별로 과세되기 때문입니다. 그러나, 취득세 및 등록세는 변동이 없답니다

기초공제도 각 1인당 250만원씩 공제

*동일세대의 개념

동일세대를 구성하다가 독립세대로 하려면 주소를 옮겨 놓으시면 되는데, 반드시 본인소유의 주택으로 이전하는 건 아닙니다.

세대구성원 이더라도 양도일 현재 독립세대를 구성하는 경우에는 각각을 기준으로 판단합니다

* 2주택중 우선 처분대상을 정할 때는

양도차익이 적은 것을 먼저 판 뒤 나머지 주택은 1가구1주택 비과세 헤택을 적용받는 게 유리하다"면서 "발전가능성을 따져 집값상승 여력이 작은 것을 우선 처분하는 것도 한 방법"이라고 조언했다.

*오래되어 양도차익이 크게 산정되는 부동산의 경우, 보통 증여세가 양도소득세보다 작기 때문입니다.(단 증여의 경우 5년 후에나 양도가능함, 양도세 회피목적의 위장증여를 막기 위함)

* 양도세 계산 방법(6억 초과 고가주택)

- 일반적인 경우 양도차익을 먼저 계산해야 합니다.

양도차익 = 양도가액 10억 - 취득가액 5억 - 필요경비 1억 = 4억

(1-1) 그러면 이제 6억을 초과하는 부분에 적용시킬 양도차익(이를 과세대상 양도차익이라 합니다)을 계산해야 합니다.

과세대상 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액

= 4억* (10억- 6억원) / 10억 = 1억6천만원

- 다음순서로 장기보유특별공제액을 먼저 계산합니다.

장기보유특별공제액 = 양도차익 * 공제율 = 4억 * 15% = 6천만원

<참 고> 보유기간별 장기보유 공제율 - 내년부터 적용될 개정법 기준

3년이상 : 10% 5년이상 : 15%

10년이상 : 30% 15년이상 : 45%

(2-2) 역시 6억초과분에 대한 공제액(이를 실공제금액 이라 하겠습니다) 을 계산해야 합니다.

실공제금액 = 장기보유특별공제액 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액

= 6천만원* (10억 - 6억원) / 10억 = 2천4백만원

- 또한 기본공제액 250만원이 있습니다.

이상을 정리해보면 양도차익 = 1억6천만원

장기보유특별공제 = 2천4백만원

기본공제 = 250만원

- 여기서 세율을 최종 적용할 과세표준을 산출해보면

과세표준 = 1억6천 - 2천4백 - 250만원 = 133,500,000원

이제 최종산출된 과세표준액에다가 세율을 적용해야 합니다.

세율은 과세표준의 크기에 따라 9 -36% 누진율을 적용하게 됩니다.

<참 고> 1천만원이하 : 9% 1 - 4천만원 : 18%

4 - 8천만원 : 27% 8천만원초과 : 36%

이 세율을 적용하는데 있어서 또한 많은 분들이 헷갈려 하십니다.

즉 상기 과세표준이 1억3천정도 이므로 8천만원 초과에 해당한다고 1억3천 전체의 36%가 양도세로 산출되는 것이 아니라는 사실입니다.

해당금액의 구간별 누진과세 임을 다시한번 강조드립니다.

- 따라서 최종 산출되는 금액은

90만원 +540만원 + 1080만원 +

1926만원(133,500,000-8천만원=5350만원의 36%)=3,636만원임

- 양도소득세를 자진신고 납부할 경우 10%의 예정신고세액공제

예정신고세액공제 = 3,636만원 * 10% = 363만원

- 자진납부할 양도소득세는 3,273만원(3,636만원 - 363만원)

- 양도소득세 신고금액의 10%가 주민세로 별도 부과되므로

최종적인 세액의 합계는 3,273만원 + 327만원 = 3,600만원입

이제 좀 쉽게 와 닿으시는지요? 우려하시는 것 보다 많지는 않습니다.

많은 분들이 10억짜리 집을 5억에 팔았을 때 필요경비 등 1억 공제하고 나머지 차액 4억에 대해 과세가 되어 1억이상의 큰 금액을 세금으로 납부해야 하는 것이 아닌가 하고 걱정들을 많이 하십니다.

* 비거주자”(국내에 주소나 1년 이상 거소를 둔 개인이 아닌 자로서 이민자 등) 사람들로부터 부동산을 취득할 때 유의할 점

부동산 양도인이 납부해야 될 양도소득세를 원천징수해야 될 의무가 양수인에게 있다

* 신축주택에 대한 비과세 특례(감면대상)

1) ’98.5.22~’99.6.30(국민주택 : ’99.12.31) 기간 중 취득한 전국의 전용면적 25.7평 이하의 신축주택 → ’99.7.1 이후 양도분부터 적용

2) ’00.11.1~’01.12.31 기간 중 취득한 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택 → 2001.1.1 이후 양도분부터 적용

3) ’01.5.23~’03.6.30 기간 중 취득한 전국에 소재하는 모든 신축주택 → ’01.8.14 이후 양도분부터 적용

다만 서울특별시, 과천시 및 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)지역 내 소재한 신축주택의 경우는 2003.1.1 이후 취득분부터 감면을 배제합니다.

※ 감면배제 : 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우

감면내용

거주자(주택건설사업자 제외)가 감면대상 신축주택(당해 건물의 연면적의 2배 이내의 부수토지를 포함)을 취득해 그 취득한 날부터 5년이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하며(다만, 감면세액의 20%에 해당하는 농특세는 납부해야 함) 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 과세대상 소득금액에서 5년간 발생한 양도소득 금액을 차감해 양도소득세를 계산합니다.

감면신청

확정신고기한 내에 감면대상 주택임을 입증할 수 있는 서류를 첨부해 감면신청을 합니다

* 미등기 양도하면

양도일이 속하는 연도의 다음 연도 6월 1일부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있다.

*미등기 양도로 보지 않는 경우는?

(1) 장기할부조건으로 취득한 자산으로 그 계약조건에 의하여 양도

(2) 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도

(3) 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지 및 대토하는 농지와

비과세대상인 교환 또는 분합 농지

(4) 비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지

아니하여 등기가 불가능한 자산

(5) 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 사업시행자에게 양도하는 것

(6) 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득 등기를 하지

못하고 양도하는 토지

(7) 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역 대가로 취득한 체비지로서 환지처분공고 이전에 양도하는 토지

출처 : 9988234

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