내 집 마련이 절실한 이유는 여럿 있겠지만 내 집을 장만해 놓음으로써 주거의 안정을 통한 삶의 질 향상과 함께 잘만하면 재산증식의 기회로 삼을 수도 있어 내 집 마련은 장기적인 계획 하에 실행에 옮기는 전략이 필요하다. 당분간 부동산침체기와 비수기가 맞물려 집값 조정기를 거칠 것으로 보이지만 장기적인 관점에서 아파트 분양가나 집값은 급락할 가능성이 적다는 것이 전문가들의 공통적인 전망이다.
최근 4~5년 동안 주택 값이 오르면서 주택과 땅에 대한 선호도가 눈에 띄게 높아지고 있다. 남보다 한발 앞선 계획을 세워두지 않으면 내 집 마련은 점점 더 요원해질 수 있다. 뭘 어떻게 해야 내 집을 값싸게 장만할지 몰라 막막해 손을 놓고 있기 보다는 지금부터 투자현장을 방문해 내 집 마련에 성공한 틈새 사례들을 수집해보자. 또 요즘 어떤 방식으로 내 집을 장만하는지 조사해보고 내 집 마련 전문가들로부터 조언을 들어보자.
내 집 마련 실수요자는 투자성향과 보유 자금대, 소득에 따라 투자전략을 미리부터 준비해야 한다. 달랑 청약통장 하나만 믿거나 중개업소만 많이 다닌다고 값싸게 주택을 장만할 수 있는 것은 아니다. 더 싸게 살 수 있는 방법과 지름길을 연구해볼 필요가 있다. 보유자금과 함께 투자자의 성향에 맞게 한 푼이라고 값싸게 내 집을 마련하는 방법을 알아보았다.
■ 장기 계획형 - 청약, 재개발 · 재건축, 특별 분양
청 약 - 청약통장 하나만으로 내 집 마련에 대한 기대를 걸 수는 없지만 신규 분양물량을 값싸게 살 수 있는 가장 확실한 대안상품이다. 자신에게 적합한 청약통장을 미리 준비해두는 것은 요즘 기본상식 중 하나이다. 사회초년생은 물론 청장년 층 내 집 마련 실수요자들은 수시로 바뀌는 주택정책에 귀 기울이면서 앞으로 내가 살고 싶은 청약가능한 곳을 노려볼 필요가 있다.
무주택자에 대한 서민층 공공주택 보급 확대와 청약가점제 시행 등으로 청약통장은 내 집 마련을 앞당기는 지름길 역할을 하게 된다. 최소 2년 이상의 장기계획 하에 준비해두는 것이 바람직하다.
재개발 · 재건축 - ‘헌 집줄 게 새집 다오’격 투자인 재개발 · 재건축은 몇 년 전부터 내 집 마련 수요자들의 유행상품으로 바뀌어 가고 있다. 내 집 마련과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 일거양득의 투자 대안상품이다. 실수요자 뿐 아니라 부동산 장기투자자들이 대거 몰리면서 지분 값이 많이 올랐지만 저평가된 유망지역도 여전히 남아있다.
청약통장이 필요 없고 동, 호수 우선추첨과 로열층 확보가 가능하다는 것을 장점으로 꼽는다. 입지여건 좋은 아파트를 선점할 수 있어 내 집 마련을 위해 종자돈을 보유하고 있다면 전세를 안고 저평가된 지분?조합원 물량을 확보해두는 것이 좋다. 조합원 분양가는 일반분양가보다 통상 20% 정도 싼 편이다.
특별 분양 - 서울 각 자치구에서 도시정비사업 또는 공공사업을 추진하면서 철거민에게 이주대책용으로 입주권을 부여하는 분양물량이다. 상암지구 내 입주물량 6000여 가구 중 청약가입자에게 800가구를 분양하고 나머지는 임대 또는 철거민에게 보상차원에서 공급한 사례가 있다.
저가 틈새상품으로 인기를 끌자 몇 군데 유령업체들이 내 집 마련 수요자를 울리는 물 딱지와 사기매물을 대거 공급해 물의를 빚기도 했다. 건물만 있거나 무허가대장에 올라와 있지 않은 경우 보상에서 제외되므로 반드시 특별 분양을 관할하는 기관으로부터 확인을 거친 다음 투자를 결정해야 한다.
■ 단기 집중형 - 급매, 미분양, 공동구매
급 매 - 청약통장 활용과 함께 가장 일반적인 투자관행으로 꼽히는 급매도 시세 대비 5~10% 싸게 장만할 수 있다. 다만 요즘처럼 매도자 우위의 부동산시장에서 저가로 매입할 수 있는 기회는 많지 않은 게 단점이다. 고령자나 이민자, 상속용, 다주택자, 절세를 위한 초급매물을 중심으로 2~3달 부지런을 떨다보면 의외로 값싼 매물을 잡을 수 있다.
한 지역에서 오래 중개영업을 하는 중개사를 내 편으로 만든 다음 지불조건을 짧게 잡은 후 가격을 깎는 다면 어렵지 않게 값싼 매물을 만날 수 있다. 주택 시세 대비 과다한 대출이 끼지 않았는데도 유별나게 싼 매물, 미끼매물, 이중계약서를 유도하는 급매물은 조심하는 것이 좋다.
미분양 - 정부의 규제 일변도 공급정책과 수요를 무시한 건설업체의 과잉공급 여파로 미분양 아파트물량은 6만 가구를 넘어섰다. 분양가상한제 도입을 포함한 주택법 통과로 건설업체들이 미분양처리에 비상이 걸렸다. 미분양단지에 대한 정보가 많은 은행공동 주택청약사이트(www.apt2you.com)나 주택건설업체 홈페이지에서 미분양 물량에 대한 정보를 얻어 수의계약으로 5~10% 값싸게 매입할 수 있다.
이자후불제와 중도금 무이자 등 특판 조건을 제시해 구입조건이 유리하다. 교통여건이 개선된다거나 대규모 개발이 가능한 곳일 경우 언젠가는 재평가를 받을 수 있으므로 주거환경과 주변 분양가를 세심히 살펴보고 구입해야 한다.
공동구매 - 부동산정보업체가 구매의사 있는 회원들을 모집해 여러 채를 급매 이하가격으로 구입하거나, 인터넷 커뮤니티 회원 또는 동호인 등을 모아 다 지어진 공동주택을 분양가의 5~10% 싼값에 단체 매입하는 투자방법이다. 단독거래 때보다 유리한 지불조건과 가격으로 매입하기 때문에 값싸게 매입할 수 있는 이점이 있다.
같은 직장의 전문직종사자나 직업, 취미, 친인척 등과 함께 투자 유망한 미분양 또는 19세대 규모의 타운하우스 등을 현저히 낮은 값으로 절충해 실속 있게 매입하는 투자자들도 늘고 있다. 대체로 서민형보다 고급주택을 이용해 주택을 장만하는 방법이다. 대단지 미분양이나 인기지역 내 공동주택이라면 적극적인 투자를 해볼 만하다.
■ 장단기 절충형 - 경 · 공매, 개별단독택지, 민간임대
경 · 공매 - 합법적이고 가장 저렴하게 주택을 장만할 수 있는 방법이다. 통상 적게는 10%에서 많게는 30~40% 값싸게 주택을 장만할 수 있어 적은 돈으로 내 집을 마련하려는 투자자들이 노려볼 만하다. 투자목적으로 장만한 빚 많은 주택, 세금체납 때문에 나온 압류 공매부동산 등이 부동산경기 침체 여파로 경공매 시장에 대거 쏟아져 나올 조짐을 보이고 있다.
아파트는 10~20%, 연립?다세대와 단독?전원주택은 20~40%까지 저가에 장만할 수 있다. 다만 투자 전 사전지식과 법률상식을 익힌 후에 투자가 가능하기 때문에 공부가 필요한 투자대상이다. “지갑 속에 든 돈은 훔쳐갈 수 있지만 머리 속 지식은 누가 훔쳐가지 않는다”는 말처럼 필수 투자지식만 익힌다면 가장 값싸게 주택을 장만하는 투자대상이다.
단독 택지 - 서울 자투리 택지와 수도권 택지지구에서 분양하는 개별 단독택지는 무주택자를 대상으로 추첨형태로 분양한다. SH공사, 주택공사, 토지공사 등에서 분양하는 택지는 무주택자를 대상으로 하기 때문에 주변 택지 값과 비교해 10~30% 저가에 공급한다. 택지를 분양 받은 후 주택을 짓거나 등기이전 후 되팔아 시세차익을 챙길 수도 있다.
기반시설을 갖추고 분양하기 때문에 주거여건 성숙과 함께 땅값이 올라 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 위치가 A급지 택지는 인기가 높아 수십 명의 경쟁률을 보이지만 B급과 C급지는 경쟁률이 미미하다. 입찰 전 택지지구 전체의 밑그림을 파악한 후 분양가가 주변시세보다 저렴할 때만 분양받아야 저가 매입에 성공할 수 있다.
공공 · 민영임대 입주권 - 정부나 공공기관에서 무주택자들을 대상으로 공급하는 임대아파트는 일정기간 거주하면 우선 분양의 권리가 주어진다. 빠르면 2년6개월 후 내 집으로 바뀌는 임대아파트에서 길게는 5~10년짜리도 있다. 통상 인근 집값과 비교해 20% 정도 싸게 분양 받을 수 있어 요즘 주목받는 실수요자용 주택이다.
지역 내 기반시설이 잘 잘 갖춰진 대단지인데다 택지지구 내 주거환경 양호한 곳에 위치해 추후 시세차익도 챙길 수 있다. 임대아파트에 대한 부정적 편견이 바뀌고 있는 추세이므로 몇 년 앞으로 내다보고 입주신청을 한다면 값싸고 위치 좋은 아파트를 장만할 수 있다.
내 집 마련을 준비할 때 너무 주류만 좆지 말고 비주류도 연구할 필요가 있다. 내 집 마련이 선택이 아닌 필수가 되어버린 세태에서 계속 정석투자만을 고집했다간 소중한 내 집 마련의 기회는 늦춰질 수밖에 없다. 한 푼이라도 값싸게 자신만의 내 집 마련 전략을 세우고 싶다면 지금부터 틈새투자처를 공부하고 투자지식을 쌓아두는 노력이 필요하다.
메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표
| 불쌍한 서민들... | |||||
부인이 1,000만원 짜리 핸드백을 들고 다닌다구 얼마전 비난 받앗던 모 후보가 지금 국민 지지율이 최고 란다... 서민이 처다보면 기가 찰 노릇 이지만 수신제가치국평천하란 의미에서 보면 그 후보는 성공한 인간이다... 미국 동부 사립 보딩 스쿨에 자식을 유학 보내려면 기본적으로 3,500-4,500 만원 정도를 학교에 지불혀야 한다... 말이 그 정도지 사실 이것 저것 합치면 일년에 아무리 아껴도 5-6천 만원을 교육비로 지불혀야 한다.... 모 진보정당 대선 후보도 본인이 밝혓듯이 자식은 프랑스 유학을 보내고 잇다... 그러면서 하는 말이 공부는 많이 시켜야 한다구 헌다... 한 마디로 나의 자식은 프랑스 유학 보냇구 여기 남아 잇는 서민들은 평등한 교육을 받으라구 헌다... 이 후보 또한 개인적으론 성공한 인간이다... 위의 야그는 누그를 비난 하려는 것이 아니라 잇는 그대로 표현한 것이구 이들은 전부 개인적으론 성공한 가장이란 것이다... 한가지 공통된 점은 이 같이 모두 개인적으론 성공한 후보들이 대선때만 되면 항상 서민을 위한 정책을 펼치 겟따구 허구헌날 떠들고 잇구 서민 또한 그러한 후보들의 공약에 따라 눈물을 헐리기도 헌다... 그럼 진짜 서민은 뭔가? | |||||
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| 그 때가 되면 이렇게 |
| 집값이 반토막날때가 된다면...자동으로 사라져야 할것들... 청약저축제도,보유세중과세,5~10년간 전매금지, 대출규제,반값아파트 공약,1가구2주택 때려잡기, 집값이 0.01%하락했다고 신문방송에서 무쟈게 크게 방송때리기, 여기저기서 하락의 ... |
| 돈되는 아파트의 조건 |
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1. 중고 아파트보다 새 아파트가 돈이 된다. 분양가가 너무 높다고 청약이나 조합 가입을 포기하지 마라. 싼 게 비지떡이다. 싼 건 싼 값을 하고 비싼 건 비싼 값을 한다. 중고 아파트보다 새 아파트가 처음부터 더 비싸더라도 사는 것이 돈이 된다... |
| 이젠 그냥 가는거닷! 아자... |
| 이젠 무조건 홧팅이닷!! 5년전 안산에서 1억짜리 아파트 살고 있었다. 남편회사 분당이라 그냥 야탑쪽이 너~무 맘에 들었다. 알아보니 안산 아파트 처분하고 5천 6천쯤 대출받으면 같은평수 아파트 들어갈수 있어서 남편을 졸랐다. 그러나 남편 ... |
| 제목 | 돈되는 아파트의 조건 | ||||||||||
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| 글쓴이 | 노원대박(ehdencjs1) | 조회수 | 1884 | 추천수 | 4 | 등록일 | 2007/10/28 | ||||
| 아파트 |
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1. 중고 아파트보다 새 아파트가 돈이 된다 분양가가 너무 높다고 청약이나 조합 가입을 포기하지 마라. 싼 게 비지떡이다. 싼 건 싼 값을 하고 비싼 건 비싼 값을 한다. 중고 아파트보다 새 아파트가 처음부터 더 비싸더라도 사는 것이 돈이 된다. 대부분의 경우 중고 아파트에 비해 분양권 오르는 폭이 지역과 관계없이 더 높다. 다만 비인기 지역은 분양권도 중고 아파트처럼 잘 안오른다. 2. 새 아파트는 두 번 가장 많이 오른다 새 아파트는 당첨되자마자 수요가 폭발해 가장 많이 오른다. 중도금 후반기나 입주 후 6~12개월 이내에도 오르는 폭이 크다. 3. 대단지 아파트라고 꼭 돈되는 것이 아니다 대단지 아파트를 사야 큰돈이 된다고 생각한다면 큰 오산이다. 단지의 대.소규모보다는 입지와 주거 환경이 성패를 좌우한다. 규모에 관계없이 모든 면에서 우수한 아파트만 값이 오른다는 것을 알아야 한다. 이제는 다른 요인들에 의해서 아파트 값이 오르내린다는 사실을 주목해야 한다. 4. 오르는 소규모 아파트의 6가지 조건 반평생 땀흘려 모은 돈으로 잘 오르지 않는 아파트를 살 수는 없다. 소규모 아파트일수록 입지가 좋고 우수 브랜드의 것이어야 한다. 첫째, 명당 자리를 골라야 한다. 지역적으로 보면 서울시와 서울 외곽 그리고 5대 광역시, 기타 지방 도시가 그런 곳이다. 주택 입지는 환경, 거주하는 사람의 유형, 교통여건, 교육여건, 지식, 정보조건, 시테크 여건, 재테크 여건, 좋은 사람 만나기, 행복지수 등 어디에 사느냐에 따라 강력한 영향을 받는다. 둘째, 교육환경이 우수한 곳을 골라야 한다. 학교와 주변 학원을 분석, 검토후 결정해야 성공한다. 셋째, 환경친화적인 곳이어야 한다. 규모에 관계없이 녹색 공원이 아파트 인근에 있거나 바다, 강 등이 있는 곳이 상종가를 치게 된다. 넷째, 교통이 우수한 곳이어야 한다. 다섯째, 우수한 브랜드이어야 한다. 여섯째, 최소한 400세대는 되어야 한다. 좋은 입지에 있다면 소규모 세대라도 400세대 이상이면서 위의 다섯가지 조건을 갖추고 있으면 분명히 오르는 아파트이다. 5분 이내의 역세권과 유명 학교가 인근에 있으며 녹색 공원이 있고 대규모 쇼핑센터나 재래시장이 있으면 값이 잘 오른다. 5. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분하라 오르지 않은 지역은 좋은 집이 나와도 구입하려는 사람이 드물다. 오른 지역의 아파트를 구입하는 것만이 큰돈 버는 지름길이다. 2001년 5월부터 그해 12월까지 조사에 의하면 인기지역의 26평대가 8%, 33평대가 10% 올랐고, 비인기지역의 24평대가 1.5%, 27평대가 0%, 31평대가 0%, 32평대가 8.4% 오른 것으로 나타났다. 안 오른 지역에 급진적인 환경 변화가 일어난다면 안 오른 지역의 고정 관념이 깨진다. 반대로 오르는 지역에 납골당 등 혐오시설이 들어오면 안오르는 지역으로 바뀐다. 6. 입주 때 얼마나 오를 것인지도 고려하라 분양때 많이 오르는 지역이 있고 입주때 많이 오르는 지역이 있다. 분양권 살 당시만 생각하지 말고 입주 시기까지 잘 고려해 결정하라. 첫째, 먼저 지역을 분석, 검토하라. 지역별 분석을 해보면 오랫동안 가격이 미동도 하지 않는 지역과 약간 바람만 불어도 가격이 흔들리는 지역이 따로 있음을 알 수 있다. 둘째, 수요층이 두터운 평수를 구입하라. 지역마다 알맞은 평수가 있다. 입주 후 어느 평형이 가장 오를 수 있는 평형인가를 시장 조사한 후 대세에 편승하지 않고 사면 돈을 벌 수 있다. 단, 시대적 대세에 휩쓸리지는 말아야 한다. 자신의 재 산 상태를 고려하여 지역에서 가장 필요로 하는 평수를 구입하는 것이 오르는 부동산을 사는 비결이다. 셋째, 지역이 선호하는 브랜드 분양권을 구입하라. 7. 도심지일수록 비싸고 멀어질수록 싸다. 지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 외곽보다는 도심의 아파트 값이 비쌀 수밖에 없다. 1순위 투자처를 서울로 삼아라. 개발 지역은 사람들의 관심이 집중되어 결국 수요가 폭발하기 때문에 가격이 뛴다. 8. 같은 지역이라도 입지에 따라 값이 달라진다 아파트를 살 때도 점포처럼 입지를 꼼꼼히 따져야 하는 세상이다. 전국 주택 보급률 94% 시대에 걸맞게 이제 양보다는 질을 따져라. 아파트를 살 때는 꼭 입지를 보고 사되 아파트가 건축된 후 교통의 편리성, 단지 출입의 편리성, 교육 환경, 편익 시설, 가구당 주차시설, 환경의 쾌적성 여부 등을 분석 검토해야 후회하지 않는다. 9. 분양권 프리미엄, 이런 곳에 붙는다 사람 살기 좋은 곳에 분양권 프리미엄이 붙는 건 기정사실이다. 묻지마 투자는 금물, 투자 가치가 있는 최고의 아파트를 잡아라. 지역은 프리미엄과 불가분의 관계이다. 신문이나 부동산 전문잡지를 먼저 분석한 후에 분양지를 직접 누비고 다니며 청약을 하라. 신문이나 부동산 전문잡지에 이번 분양지는 어디 어디 몇 평이 투자 가치가 있다는 전문가의 분석 결과가 조목 조목 실려 있다. 돈되는 아파트의 일곱가지 원칙은 우수 역세권, 우수 환경, 우수 교육환경, 편익시설, 유명 브랜드, A급 필요평수, 우수 입지다. 11. 같은 단지라도 동에 따라 돈이 다르다 어떤 동을 사느냐에 따라 수백만원, 수천만원의 차이가 난다. 아파트 배치 도면을 다각적으로 분석해 로열 동을 골라내라. 첫째, 시내 쪽에 입지한 동을 골라야 한다. 후미진 곳에 위치한 동은 인기동이 못된다. 둘째, 도로에 인접한 동은 피해야 한다. 도로 동은 낮에는 먼지, 밤에는 소음에 시달려야 한다. 이제는 질의 시대가 왔다. 셋째, 역 입구 주변에 있는 동을 골라라. 이러한 동은 수요층이 두터워 가격도 같은 평수에서 가장 높게 형 성되고 있다. 넷째, 놀이터의 위치를 감안해 동을 골라야 한다. 다섯째, 동 주변에 혐오 시설이 있는지를 보고 사라. 12. 획일적인 로열층 개념에서 벗어나라 초고층 아파트가 들어서면서 과거의 획일적인 로열층 개념은 깨졌다. 5층, 15층, 20층, 30층 아파트의 로열층은 제각기 다를 수밖에 없다. 첫째, 편리한 층이어야 한다. 둘째, 일조권이 확보되어야 한다. 셋째, 인간은 사방이 가려져 있는 주택을 싫어한다. 넷째, 안전해야 한다. 5층 아파트는 2~4층이, 15층 아파트는 3층~14층이, 20층 아파트는 16층 이상 20층까지가 로열층이다. 현재 부동산 시장에서 층의 선택 문제는 아 무리 강조해도 지나치지 않다. 자기가 선호하는 층만 고집하지 말고 객관 적으로 로열층으로 평가받는 층을 구하는 것이 좋다. 14. 좋은 호수는 행운을 부른다 호수는 우리나라 사회에서 우습게 볼 수 없는 변수 중 하나이다. 이왕이면 좋은 호수의 아파트를 사두는게 나중에 큰 힘이 된다. 15. 평수를 잘 골라야 돈이 보인다 아파트를 사는 데 있어 평수를 고르는 것만큼 사실 어려운 일이 없다. 대형 평수 한 채보다는 중형 평수 두 채를 사는 지혜가 필요하다. 2001년 11월 현재 분양권 평형별 시세 상승률이 10평형대는 14.2%, 20 평형대는 7.3% 30평형대는 13.1%, 40평형대는 2.6%, 50평형대는 1.9%, 60평형대는 2.7%, 80평형대는 1.2%이다. 16. 불황에 강한 평수, 호황일 때 상종가를 치는 평수 항상 좋거나 항상 나쁜 평수는 없다. 평수는 시기를 타기 때문이다. 불활일 때는 작은 평수가, 호황일 때는 중대형 평수가 힘이 세다. 경기가 좋아지고 부동산 사이클도 성장기에 진입하게 될 때에는 중대형 (30~50평형) 중심으로 투자하는 것이 큰돈이 된다. 17. 25평 이하의 지역적 차별화 현상에 주목하라 25평 이하는 강남, 강북 할 것 없이 인기를 끌고 있는 스타 평수다. 전세나 월세를 찾는 수요층이 중대형에 비하여 워낙 두텁기 때문이다. 18. 주상복합 아파트 분양권은 10평형대를 사라 주상복합 아파트는 양면성이 있으므로 투자할 때 매우 조심해야 한다. 일부 좋은 곳, 일부 좋은 세대를 빼놓고는 값이 바닥을 기기 때문이다. 주상복합 아파트의 투자 원칙 분양 지역이 도심지나 도심 인근 지역일 것, 용적률이 높으므로 조망권과 일조권이 확보된 것을 선택할 것, 편익 시설이 자체적으로 있거나 주변에 있을 것, 교통난이 문제되므로 도보로 2~5분 거리에 지하철이 있을 것. 평형별 프리미엄과 입주 후 평형별 시세 2001년 11월 28일 기준 프리미엄-10평대 14.2%, 30평대 13.1%, 20평대 7.3%, 40평대 2.6%, 50평대 1.9%, 60평대 2.7%, 80평대 분양가 이하 입주시세-10평대 15.7%, 30평대 14.1%, 20평대 9.3%, 40평대 3.3% 19. 브랜드가 아파트 가격을 주도한다 브랜드를 보고 상품을 사듯 아파트도 브랜드를 보고 사는 세상이다. 브랜드의 아파트 가격 주도는 갈수록 두드러질 것으로 보여진다. 20. 서울 집 팔고 수도권 집 사서 돈버는 법 서울이 수도권보다 좋긴 하지만 서울에서 계속 허우적거린다면 서울을 접고 과감하게 수도권 지역으로 관심을 돌릴 필요도 있다. 안 오르는 서울 지역에 있는 것보다 오르는 수도권 지역에 투자하는 게 좋을 수도 있다. 첫째, 오르는 지역이어야 한다. 십여 년동안 수도권의 집값 동향을 분석한 결과 어김없이 오르는 지역과 안 오른 지역으로 구분되어 있다. 오를 만한 지역 특징과 안 오르는 지역 특징을 감안하여야 한다. 둘째, 오르는 아파트를 골라야 한다. 셋째, 서울 출퇴근이 손쉬운 곳에 있어야 한다. 넷째, 교육 환경이 비교적 우수한 곳을 택하라. 21. 오르는 재건축 아파트를 사들이는 9가지 기준 규제가 강화되면서 재건축에 묻지마 투자하면 낭패보기 십상이다. 이럴 때일수록 냉정하고 치밀하게 돈되는 재건축 아파트를 찾아라. 부동산 투자의 기본 원칙은 적은 돈으로 짧은 시간에 큰돈을 버는 것이다. 첫째, 법적으로 재건축 대상인지 검토가 필요하다. 둘째, 채산성을 잘 검토해야 한다. 셋째, 대지 지분이 넓은 곳을 골라야 한다. 넷째, 땅값이 비싼 곳에 투자하라. 다섯째, 용적률이 낮을수록 투자 가치가 있다. 여섯째, 초기 부담이 적게 드는 평수에 투자하라. 일곱째, 사업 추진에 걸림돌이 없어야 한다. 여덟째, 도로가 넓어야 한다. 아홉째, 재건축 아파트도 오르는 시기가 있다. 재건축 아파트는 오르기 직전에 투자하는 것이 대단히 중요하다. 많이 오르는 시점은 추진 위원회 결성 시점과 시공사 선정 시점, 그 리고 사업 계획 승인 시점 등 3단계다. 이중 가장 많이 오르는 시 점은 시공사 선정 시점이다. 따라서 단타의 경우에는 재건축추진위원회 결성 중에 사서 시공사 선정 직후에 팔아야 투자 수익률이 높다. 하지만 장타의 경우 재건 축추진위원회 결성시점이나 조합설립시점에서 새아파트 입주일로부 터 6개월이 지난 시점에서 부동산 경기를 고려해 파는 것이 좋다. 22. 재개발 잘 이용하면 적은 돈으로 큰돈 번다 재건축이 위축되면서 상대적으로 재개발에 관심이 몰리고 있다. 재개발 구역 지정 전에 사려면 부지런히 좋은 지역을 찾아야 한다. 재개발 투자에서 가장 돈이 적게 드는 시기는 재개발 구역 지정 전 사는 것이다. 재개발 구역 지정 전은 재개발 추진위원회가 발족되어 지역 주민 의 추진위원 대표들을 선출하고 마지막으로 추진위원장을 선출한 후 조합 설립 인가와 지구 지정 작업에 들어간다. 이때는 재개발에 대한 기대감이 아직 크지 않아 값이 비싸지 않다. 재개발추진위원회가 발족되면 투자하는 것이 적은 돈을 투자해 큰돈을 버는 첩경이다. 서울에서 슬럼화되어 있는 지역은 봉천동, 옥수동, 행당동, 상도동, 공덕동, 거여동, 한남동, 본동, 노량진동, 흑석동, 미아동, 종암동, 하월곡동 등 이다. 재개발 투자 성공 조건 첫째, 돈이 묶이지 않게 투자한다는 철학이 필요하다. 재개발을 하지 않으면 안될 정도로 주거 환경이 열악한 곳이어야 한다. 재개발 구역 지정이 임박했거나 구역 지정이 된 상태일 때 사 면 적은 돈으로 큰 투자 수익을 올릴 수 있다. 둘째, 오를 수 있는 지역이어야 한다. 대도시일 때는 구별로 먼저 아파트 시세를 파악해야 한다. 단지 규모가 큰 지역이 작은 지역보다 투자 폭이 크므로 큰단지를 투자처로 결정해야 한다. 셋째, 개발 전에 사라. 재개발 투자로 가장 큰 돈을 벌려면 구역 지정 전에 구입하는 것이 좋다. 설사 재개발의 시기를 어느 정도 놓쳤다 해도 매력있는 지역이라면 초기 투자가 약간 부담이 될지라도 사업시행인가 직후에 구입하면 투자 금액이 묶이지 않는 장점이 있고 머지 않아 이주비가 지급되고 철거가 시작되므로 투자 비용이 적어지는 장점이 있다. 투자자가 파는 시기는 대체로 관리처분단계가 좋다. 관리처분인가전 에는 양도소득세와 관련하여 볼 때 종전 토지로 취급하지만 분양가가 확정되면 실거래 가액으로 인정돼 양도세를 많이 내야 하는 문제가 있다. 넷째, 평가가 잘 나올 부동산을 사라. 대지를 고를 때도 마을 안쪽보다는 도로에 인접한 곳, 고지대보다 평지, 길쭉한 대지보다는 장방형 혹은 정방형 대지를 골라 사면 평 가액이 높고, 국유지. 시유지보다는 사유지를 택하는 것이 평가에서 유리하다. 입주 후 교통여건도 집값을 상당히 좌우하는 요소이므로 인근 도로 사정을 치밀하게 분석해야 한다 | |||||||||||
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