[스크랩] 일본의 버블과 한국의 버블현상

일본의 버블과 한국의 버블현상

 

 

 

 

1.일본의 버블

 

버블경제생성원인과 붕괴의 직접적인 계기가 된 사건

1987년 일본의 거품경제가 시작된 한 요인으로 1987년 10월19일의 블랙 먼데이(뉴욕의 주가 대폭락)을 꼽는다. 뉴욕의 주가폭락은 미국을 위시한 전 세계에 공황 발발 위기감을 불러 일으켰고, 미국은 이에 세계 주요 중앙은행들로 하여금 금리를 낮추고 통화량 공급을 늘리도록 압박했다. 마치 지난 2001년 9.11테러를 계기로 미연준(Fed)이 금리를 대폭 낮추고 우리나라를 비롯한 다른 나라 중앙은행들이 그 뒤를 따르게 된 것과 흡사한 국면이었다.

미국의 금리인하 압박은 실물경제가 튼실한 일본에 대해서도 예외는 아니었다. 1988년 1월 열린 레이건 미대통령과 다케시타 일본 총리와 미-일정상회담에서 레이건 은 일본에게 금리인하를 요구했고, 그 결과 공동성명에 "일본은행은 경제의 지속적 성장을 달성하고 외환시장 안정을 이룩하기 위해 단기금리(콜금리)가 계속 낮아지도록 노력하기로 합의했다"는 문구가 들어가게 됐다.

그 결과 일본은행은 거품이 양산되던 1988년과 1989년 상반기까지 금리를 손대지 못했고, 1989년 5월에 이르러서야 콜금리를 2.5%에서 3.25%로 높일 수 있었다. 하지만 이미 투기바람에 휘말려든 일본 주가와 땅값은 꿈쩍하지 않고 상승행진을 거듭했고, 1990년에 들어서 거품이 터질 때까지 이런 상황은 계속됐다.

하지만 영원한 거품은 없는 법이다. 주가는 1989년까지 최 정점으로 1990년 들어 급락세로 반전돼, 1990년 8월에는 전년의 최고점에 비해 50%나 급락했다. 땅값은 주가보다 늦게 떨어지기 시작 해, 1991년 2월을 최고정점으로 그 후 끝없는 추락을 거듭했다. 거품의 종언이었다.

주식시장이 부동산시장보다 먼저 무너진 이유

미국의 블랙먼데이사건으로 인해서 일본의 주식시장이 영향을 받아서 불안한 주식보다는 실물적인 부동산에 투자가치상승으로 시중의 돈이 모여서 주식시장은 어느 정도 침체인 상태에서 계속적으로 유지되고 있지만 그러나 부동산은 그 투자의 확실성이라는 이유로 극도로 팽창을 하게 되었다. 그러한 과정중 일본은행은 금리에 대해서는 전혀 손을 못 쓰는 상태에 있다가 89년 상반기에 콜금리에 손을 댄 것이 서서히 영향을 나타내서 우선적으로 시장변동에 민감한 주식시장에서 그 타격이 시작되었으며 땅값은 주가보다 늦게 떨어지기 시작하면서 주식이 먼저 무너지는 현상을 나타나게 된다.

 

일본금융권의 결정적 실수

"금리인상이 일찍이 행해졌다면 그렇지 않은 경우에 비해 그 만큼 거품의 '자율적 붕괴' 타이밍을 앞당김으로써 버블기의 신용팽창을 압축, 버블 붕괴 후의 악영향을 최소화할 수 있었을 것이다." 한마디로 압축해 '선제적 대응'에 실패한 뒤 소 잃고 외양간 고치는 식의 늑장 대응을 함으로써 일본경제의 몰락을 초래했다는 처절한 자성이다.

 

 

2. 한국의 버블현상

 

정부가 강남 집값에 일본과 비슷하게 거품이 있다고 보는 이유는 단기간에 급등했고 소득 대비 집값이 너무 비싸다는 점입니다. 연평균 소득 대비 집 값, PIR을 보면 부동산 버블이 정점에 이른 지난 90년에 일본은 9.99를 기록한 반면 강남 3구는 올해 18.9로 2배 가까이 높습니다. 또 일본 수도권은 지난 86년부터 4년여 동안 집값이 128% 상승했고 강남 11개구도 2001년 이후 5년여 동안 123%가 올라 단기간 급등이라는 공통점이 있다.

"강남 불패에 대한 맹목적인 믿음과 기대는 아직 사그라지지 않고 있습니다. 소득대비 집값이나 단기간의 급등 등 일본의 버블과 유사한 모습을 보이고 있습니다." 하지만 최근 강남 집값이 일본 버블과는 근본적으로 다르다는 주장도 있습니다. 일본은 10년여에 걸쳐 장기적으로 법인 보유의 상업지역이 3배에서 5배까지의 상승세를 이끌었습니다. 또 금융권의 담보인정 비율도 100%에서 최고 120%까지 높아 거품이 꺼지면서 장기 불황의 단초가 됐습니다. 하지만 강남은 개인 아파트 중심으로 상승했고 담보 인정 비율도 80%에서 40% 밖에 되지 않아 금융권의 부담으로 이어질 가능성은 낮습니다. "일본은 버블이 법인의 상업 용지를 중심으로 장기간 전국적으로 일어난 데 비해 우리나라는 국지적인 현상으로 일본처럼 버블이 붕괴되는 일은 없을 것입니다." 하지만 전문가들은 해외 부동산의 거품이 빠지는 징후가 나타나면서 우리나라 집값도 일본처럼 경착륙할 가능성을 배제할 수 없다고 보고 있습니다.

 

버블 세븐 2012년까지 한국의 주택 시장은

부동산 버블 붕괴론의 근거로 하반기부터 시행될 각종 정책 중 재산세와 종합부동산세, 기반시설부담금과 재건축개발부담금 등이 부과되고 실거래가격이 공표되면 부동산 버블이 꺼질 수밖에 없다는 것과,2007년부터 1가구 2주택에 대한 75%중과세는 버틸 수 없는 지경에 이르며, 보유세을 시가로 반영해 메긴다면 "억"소리 날 것이라는 것이다. 버블 붕괴론의 대상인 서울 강남지역의 부동산 시장은 거래가 한산은 것은 일 년 중 5-6월과 12-1월은 거래가 가장 없는 달이라는 것이다. 그런데도 버블새븐지역 거래만 없이 호가 작간 빠진 것이라는 얼치기 전문가들이 수두룩하게 언론에서 투자자들을 현혹과 혼란을 가중시키고 있다는 것이다. 얼치기 연구소, 얼치기 전문가들 이제 언론 그만 닿으면 하는 것이다. 그들은 투자자들, 내 집 마련을 위한 사람들에게 아무 도움이 되지 못한 체 일 년에 수십 번 전망이 틀리다는 것이다. 증권가의 애너리트들처럼 매도하고 매수하는 부동산 앞잡이들처럼 보인다는 것이다. 이들을 기획 주택 업자들이 아닌가 싶다는 생각이 들 정도다. 집값이 떨어질 것이라고 보는 분위기는 아니다. 그러나 상승할 가능성도 없다,20-60%정도 고평가 된 버블새븐지역이든 타 지역이든 20%정도는 부르는 값의 내림이라는 것이다. 서울 강남지역에서 불안해하는 사람은 늘어났지만 여전히 매도세보다 매수세가 더 강한 상황이다.2015년까지는 미미하게 전체적으로 울르 것이라는 것은 부동산태평양이 부동산 대 예측에서 이미 밝혔다.

믿는 전가(傳家)의 보도(寶刀)는 세금이며, 2006년 보유세(재산세와 종부세)의 기준이 되는 공시가격은 2005년보다 20%가량 올랐다. 종부세의 기준도 강화됐다. 2006년 보유세는 2005년보다 최고 세 배로 늘어난다. 보유세는 6월 1일 현재 보유자에게 부과된다. 이들에 대한 세금이 7월부터 부과되면 부동산 부자들의 생각이 달라질 것이다. 또 6월부터 부동산 실거래가격이 등기부등본에 기재된다. 그리고 6월 말부터 서울 강남구 은마아파트 34평형 식으로 평균가격이, 2007년부터 층별. 평형별 가격이 실거래가격 기준으로 공시된다. 실거래가가 공개되면 호가를 높여 가격을 부풀리는 행태를 억제할 수 있을 것이다.

부동산투기의 주범은 직장생활로 수백억 수천억 번 지자체장들과 강남권에 거주한 부동산 정책자들의 몴이 99%이다. 그들이 20년도 채 아니 되었거나 조금 넘은 아파트 재건축 승인이 발단이다. 특히 서울시 및 건교부 수장의 무능이 발단이다.20년 전 후로 재건축한 아파트 20년 더 사용하여도 멀쩡한데 자신의 안일을 위해 승인해 주었다. 그들 재산 말할 수 없이 많으며, 천문학적인 돈 보유자자. 재테크의 귀재였다면 사업을 했어야 하지 직장생활로 수백억 벌었다면 투기꾼 수장들이었다. 아니면 사기꾼 수장으로 볼 수밖에 없는 존재들이다. 그게 바로 부동산 시장의 현 주소다.

기반시설부담금제와 재건축개발부담금도 7월과 9월에 각각 시행되고, 재건축 아파트에 대한 안전진단도 8월 말부터 대강화된다. 2007년 1월부턴 양도세 실거래가 부과가 모든 부동산으로 확대되고, 1가구 2주택에 대한 양도세도 중과세(세율 50%) 된다. 3개월 후 집값이 떨어질 것으로 예상됐다. 3개월 후 전망을 조사한 주택시장전망실사지수(RESI)가 4월 106.1에서 5월 92.2로 떨어진 것이다. 이 지수가 100 아래면 집값 하락을 예상하는 사람이 많다.

정부의 버블 붕괴론 이후 집값에 대한 문의는 크게 늘었지만 매물은 여전히 찾기 힘들다. 일부 재건축대상 아파트만 매물로 나오는 정도다. 서울 잠원동은 거품 논란이 일자 집값이 떨어지지 않을까 불안해하는 사람은 많은데 정작 팔겠다는 사람은 손꼽을 정도다. 서울 대치동도 집을 팔겠다는 사람보다 싸게 나온 집이 있으면 당장 사겠다는 사람이 더 많다. 기고자가 서울 아산병원 출퇴근 가능한 오피스텔 혼자 살만한 소형 전세 얻으려 20곳 이상 들렸지만 한곳도 없이 월세만 있었다. 서울에는 4백조 원이라는 유동자금과 그들이 가동할만한 1천조 원의 자금이 투자처를 찾지 못해 방황하고 있다. 수년전부터 해외 투자, 펀드투자, 기업에 의한 해외투자등과 해외부동산 자유화로 투자를 하나 4백조 원의 자금이 너무 많다는 것이다. 투자하지만 너무나 미미한 상태다. 해외를 알지 못하기 때문에 맘대로 투자하지도 못하고, 해외 부동산도 버블과 하락할 것이라는 언론의 보도에 숨죽이고 있는 것이다. 부유층 전용 창구인 시중은행 프라이빗뱅킹(PB)의 상황도 엇비슷하다. 버블론 이후 문의는 급증했지만 정작 인기 지역의 아파트를 팔겠다는 고객은 많지 않다.3주택 자는 대부분 증여에 대비해 놓았고 2주택 자들도 인기 지역에 두 채를 소유한 사람들은 팔고 싶어 하지 않는다. 정부나 학계와 달리 고급 주택 수요가 2008~2009년 절정에 달하면서 한 차례 더 값이 오를 것이다. 부유층들은 현금과 부동산 등으로 자산 배분이 잘돼 있어 버블 논란에 별로 동요하지 않는 분위기며 보유세 증가분보다 증여세가 더 적다며 자녀에 대한 증여시기를 앞당기는 사람도 많다. 또한 갖은자들은 정보가 빠르기 때문에 헤쳐 나갈 방법 이미 모색했거나 실행했으며, 돈과 별로 관심 없을 정도로 넉넉하고 거들떠보지도 않는다. 버블 세븐으로 하락 시 얼마든지 더 구입1하겠다는 것이며, 매점매석을 위한 전초전으로 생각하고 있다. 정부의 규제책은 항상 매수의 기회였기 때문이다.

한국의 주택 가격은 지방은 이미 버블이며,1980년대 일본의 부동산 버블과 유사하며, 강남권과 근처는 2012년부터 주택가격의 안정이, 강남권 즉 수도권 변두리는 2012년 전후 부동산 버블이 2006년 말 지방 부동산과 같은 버블이 나타난다. 단 지방주택시장은 2012년 전후 일본의 부동산 버블시장 못지않은 버블이올 것이다. 최근 부동산시장에 비정상적인 가격흐름이 존재하고 있으며, 현제의 주택시장은 서울시, 건교부, 투기꾼, 고위직, 토지공사나 주택공사 등 공공공사에 의한 상승이다. 사이비 공공공사나 정부 고위직들의 투기세력의 고위직들에 의한 가격상승이다. 주택 가격 상승이 확실히 우려할 만한 상황이기도 하고 아니기도 한 경우는 수도권과 지방 주택시장을 분리해 판단해야 할 것이다.현재 부동산시장에 거품은 수도권이나 지방이나 30%지역에서 30%부동산이 30%정도 거품이다.

주택 가격 상승에는 실제적 이유가 있는데, 수요는 높아지는 반면 공급은 수요에 따라 증가하지 못했기 때문이며, 부동산 가격 상승은 금리정책과는 상관이 없다고 부동산태평양은 1998년부터 강조해왔다. 은행이 주택담보대출을 조정해야 하지만 투기공화국의 투기에 대한 금리 정책을 우리나라 모든 은행이 답습하고 있을게 가장 큰 문제이다. 투기나 또또복권식의 청약시대는 한국인의 근본적 체질이다.2012년 전후까지 오르내림이 반복될 것이다. 부동산투자는 지역적 버블과 값의 하락과 상승이며, 미입주, 미분양, 역전세난은 지금까지 30개 내외지역이 아닌 1백여 개 지자체로 확대될 것이다. 고로 피부로 느끼는 하락과 상승 기미는 과거에 비교되지 못할 정도로 클 것이며, 어떤 때는 환란을 상기시킬 정도이나 2015년까지는 현재 보다 값은 분명히 올라있다는 것이다. 매점 매수 난은 흔하지 않을 것이며, 시장가에 거래가 되는 시기로 점점 다가오고 있다.

 

 

 

/토지사랑모임카페

 

 

 

 

출처 : 추억속으로

글쓴이 : 그림자 원글보기

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