2014년 재테크 전망/ 부동산 투자 전략

2014년 재테크 전망/ 부동산 투자 전략

분양 형 숙박 뜨고 오피스텔 반등 상가는 다소 활기 그쳐

2014년 국내 부동산 전반은 올해보다 나아질 것이라는 전망이 우세하다. 아파트 경우 부동산 정책 기조로 임차보다는 내 집 마련의 가치가 더 높아질 것이라는 진단을 받았고 상가 시장 역시 내년쯤엔 반등세를 탈 것이라는 꽤나 긍정적인 평가를 받았다. 하지만 문제는 뚜렷한 해결 방안이 없다는 것이다. 다시 말해 올해와 마찬가지로 집값과 동시에 전셋 값이 상승하고 수익 형 부동산은 공급을 줄일 마땅한 대안이 없다는 얘기다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 2014년 부동산 시장을 어떻게 뜯어보고 있을까?

주택

부동산 대책이 쏟아져 나왔던 한 해였다. 전에 없던 고강도 대책으로 부동산 경기가 살아난 것은 사실이지만 약발 지속 여부에 대해선 확답할 수 없다는 것이 시장 중론이다. 더군다나 부동산 대책 법안의 국회통과가 미뤄지면서 매매 세력도 다시금 약해진 상태다. 닥터 아파트 권일 팀장은 2014년 집값 전망과 관련해 만약 연내 취득세 영구감면이 통과되고 다주택자 양도세 감면 등도 통과되면 일단 매수세는 좀 더 살아날 가능성이 있다고 내다봤다. 물론 상승 폭이 문제겠지만 올해 대비 내년 집값은 오를 것이라는 예상에 무게를 뒀다. NH 농협증권 강 승민 연구원 역시 집값이 상승할 거란 전망에는 권 팀장과 같은 입장을 보인다. 강 연구원은 주택구입가치가 임차가치보다 높아지는 국면에 진입하고 있다고 보고 내년을 주택구입 확대시기로 내다봤다. 특히 금리하락에 따른 이자비용 감소로 주택구입 가치가 상승할 것이라는 전망을 제기했는데 국내 저금리 상황이 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것이라는 게 강 연구원의 설명이다. 그에 따르면 과거 6% 내외 수준의 대출금리가 4% 이하로 하락해 주택 구입비용이 감소하고 있는 반면 전세가 비율은 10년 낸 최고점까지 높아지면서 임차비용이 가중되고 있는 실정이다. 즉 금리하락에 따른 이자비용 감소가 임차가치를 하락케 함으로써 주택구입 확대를 부추길 것이라는 설명이다. 그렇다고 전세난이 해소되고 전 셋 값이 안정된다는 얘기는 아니다. 올해와 마찬가지로 집값과 전 셋 값이 동시에 오르는 커플링 상승 형태를 띨 공산이 높다는 것, 단적인 예로 경기남부지역(수원, 용인, 성남, 안양, 화성 등)은 여전히 전세 수요가 포화 상태다. 또한 그동안 전세난 장기화로 앓아온 불안심리가 단기간 해소되긴 여간해 쉽지 않다. 부동산 114 함진영 팀장은 전세난이 장기화되면서 매년 10% 이상 꾸준히 상승하는 분위기라고 전한 뒤 이러한 불안감은 당장 수그러들기 어려울 것이라고 내다봤다.

심리적 요소 외에도 기후, 인구 등 변수 많아...

현재 부동산 시장은 정부가 던져놓은 정책에만 급급해하는 모습이다. 하지만 부동산 시장은 숱한 변수가 도사리는 곳이라고 KD D&S 김 기덕 대표는 말한다. 우선 부동산을 재테크 관점에서 봤을 때 이제 단순투자방식 탈출이 불가피해졌다. 김 대표에 따르면 우리나라도 사계절이 뚜렷한 기후에서 아열대로 돌아서고 있어 그에 따른 레저가 부각되고 있다는 것이다. 이 때문에 부동산 트렌드 역시 기후적인 측면에 맞춰 투자를 계획해야 한다는 주장이다. 산업 경제지표도 부동산과 직결된다. 2013년에 각종 부동산 부지의 발표와 산업단지의 육성 발표를 보면 정부부처가 대규모 이동을 한 가운데 세종시의 경우 천문학적인 자금 이동과 더불어 빠른 속도로 발전했다. 인구 이동으로 인한 주택 경기와 경제지표가 동시에 변화하는 것을 볼 수 잇는데 안타깝게도 자금이나 투자처가 국지적으로 변화, 특정 개발 지역에 한해 집중될 것이라는 게 김 대표 설명이다.

끝으로 김 대표는 돈이 있어야 투자를 할 수 있고 돈이 있어야 사람구실도 할 수 있는 시대가 되어버린 것 같다며 현 시장에 대한 씁쓸함을 내비쳤다. 이 밖에도 부동산 가격 회복을 기대할 수 있는 요소로는 저금리와 장기모지기론 확대, 주택 수요 회복 위주의 부동산 정책, 반 전세 확대로 인한 주거비용 증가를 꼽을 수 있다.

오피스텔, 상가

분양형 숙박 뜨고 오피스텔 반등, 상가 활기 기대

공급과잉 우려에도 불구하고 수익형 부동산에 대한 관심은 여전하다. 금융줜의 저금리 기조가 확산되면서 재테크에 대한 뾰족한 대안이 없을 뿐 아니라 수익형 부동산의 경우, 아파트와 달리 추기 투자자금도 크지 않아 부담이 덜하기 때문이다. 임대시장은 지금도 은행 이자율보다 높은 매력적인 시장이다. 2014년에는 어떤 움직임이 예상되는지 전문가들의 시각을 통해 미리 시장상황을 짚어봤다.

오피스텔, 수익형 부동산 시장.

수익형 부동산 중에서도 투자자금 부담이 상대적으로 저렴하면서 쉽게 손댈 수 있는 물건 중 하나가 오피스텔이다. 하지만 최근 오피스텔은 과잉공급으로 인해 수익률 하략을 겪고 있다. 특히 수도권 오피스텔 경우 지방에 비해 지난해 하반기부터 하락 그래프를 그려가고 있다. 이런 가운데 내년 하반기쯤 되면 반등세에 오를 것이라는 전망이 제기돼 눈길을 끈다.

FR 인베스트먼트 안민석 영구원은 최근엔 오피스텔의 공급 물량이 줄어들었다고 설명한 뒤 그만큼 입주 물량 감소도 예상되긴 하나 그 시점이 2014년 하반기나 되야 할 것 같다고 추측했다. 그 때쯤이면 수익률도 반등세로 돌아설 수 있을 것이라는 얘기다. 오피스 붐이 일어난 강남과 분당 등 특정 지역은 여전히 물량이 남아돌아 심각한 재정난을 겪는 것으로 알려졌다. 오피스텔 수익 발생은 단순 분양물량이 아닌 입주물량으로 결정되는 특성을 지니고 있어 당장 착공물량이 감소한다. 해도 수익이 발생하진 않기 때문이다. 더불어 도시형 생활주택 사정도 심각해졌다. 단기간 급증한 오피스와 같은 이유로 소형 원룸 중심의의 공급 실패가 우려되는 상황, 안 연구원은 도시형 공급주택 역시 지나치게 늘어난 탓에 현재 평균 수익률은 5% 미만 수준에 그치고 있다고 전한 뒤 당분간 하락 기조는 계속될 전망이라고 말했다.

상가시장

상가시장 역시 보증금과 월세가 떨어지는 등 운영에 어려움을 겪고 있다. 다행히도 최근 들어 튼 하락세는 진정된 모습, 상가정보 전문업체 점포라인이 올 3분기(7~9) 서울 소재 상가점포 매물 1753개를 조사한 결과, 전 분기 대비 보증금과 월세가 떨어진 것은 25개 구 중 70%에 육박하는 17개 구로 집계됐다. 그나마 지난 2012년부터 서울과 수도권, 신도시 등 조성과 함께 상업시설 공금이 줄어들면서 과잉공급으로 인한 하락이 멈춘 것이다. 서울 시내 경우 2011년 이전까지 상가시장 분위기 위축으로 공급이 눈에 띄게 줄어들면서 최근엔 주요 뉴타운 지역을 제외하곤 신규 상가 공급이 거의 없었다. 하지만 최근 부동산 경기가 조금씩 되살아나면서 덩달아 상가시장 회복이 기대되고 있다. 특히 위례신도시와 세종시, 동탄2신도시, 마곡지구 등 지역 상가 쪽이 주목받고 있다. 분양이 활발해지면서 유동인구가 많아지는 것을 감안해 낼년께 이곳 지역들이 그동안 소극적이었던 투자층을 다시 글어들일 것으로 내다보고 있기 때문이다. 물론 국내외 경기가 좋지 못한 만큼 리스크도 배제할 수 없다. 이와 관련해 안 연구원은 주상복합 상가, 스트리트형 상가 등은 기대만큼의 상권 활성화가 이뤄지지 못해 투자 실패로 이어질 수도 있다며 유의할 것을 당부했다.

분양형 숙박시설

한류 바람을 타고 국내를 찾는 외국인 관광객 수가 급증하고 있다. 지난 1월~9월 한국을 찾은 외국인 관광객은 925만 1000명으로 이 중 중국인 관광객이 60%를 차지했다. 이처럼 한류열풍이 불면서 외국인 관광객이 급증하자 숙박업계가 호황을 누렸다. 서울을 비롯한 부산, 제주 등 특정 관광지역의 객실 가동률이 90%를 웃도는가 하면 객실부족 현상 등으로 투자가치를 높여 놓은 것이다. 이러한 숙박시장의 활황은 내년 상반기께 에도 이어질 전망이다. 부동산 전문가들은 호텔 등 분 양형 숙박시설의 인기는 당분간 이어질 것 같다면 서도 다만 공금이 단기간에 늘어나고 있는 제주 등 일부 지역은 투자가치가 다소 꺾일 수도 있다고 투자에 유의할 것을 당부했다.