현명한 부동산 투자를 위한 팁

현명한 부동산 투자를 위한 팁

임채우 국민은행 투자 솔루션 부

 

 

정유년 새해가 밝았다. 희망찬 새해가 시자됐지만 부동산 시장은 가계부채 대책과 정치적 혼란 등으로 인해 지난 해와 다른 양상을 보일 가능성이 높다. 대규모 아파트 입주를 앞둔 주택 시장은 둔화될 가능성이 높고 상가 등 수익 형 부동산도 금리 인상으로 인기가 예전만 못할 듯하다.

 

이럴 때일수록 부동산 투자를 위해 선 꼼꼼한 사전 지식이 필요하다.

일단 농지법부터 알아보자. 한국의 농지법은 경자유전의 원칙을 준용하고 있다. 즉 농지는 농사를 짓거나 지으려는 사람만 구입할 수 있고 외지인은 투자 목적으로 구입할 수 없도록 규정하고 있다. 하지만 외지인도 주말, 체험 농장용으로 구입할 때는 1000m2(약 303평)미만까지는 구입이 가능하다. 이때 구입면적은 세대원 전원을 합산한 기준이다. 가령 남편이 200평을 보유하고 있다면 배우자는 추가로 100평을 구입할 수 있다. 주말, 체험용 농지란 도시민의 여가 활동을 활성화하기 위해 주말 등을 이용해 농작물을 경작하거나 다 년생 식물을 재배하는 딸을 말한다.

주말, 체험 농장용지는 일반 농지를 구입할 때와 달리 여러 혜택이 있다. 우선 농업 경영계획서가 필요없다. 그리고 농지를 양도할 때 양도소득세 중과세를 내지 않아도 된다. 취득하려는 농지의 지역도 크게 상관하지 않는다. 거리의 제한이 없다는 얘기다.

또 주말, 체험 농장용으로 이용하다보면 당일 돌아오기 어려워 주택이 필요할 수 있는데 주말 체험용 농지 일부에 주택을 건축하려는 경우 농지 보전부담금 50%를 감면받을 수 있다. 이때 주택은 10평 미만의 소형 주택으로 지어야 한다. 주택 규모가 크면 체험영농과 무관할 수 있기 때문이다.

이렇게 혜택이 많은 주말 체험 영농 토지는 지킬 기준이 있다.

 

첫째 농지취득자격증명을 받아야 한다. 농지 소재지의 읍, 면, 동사무소 농지계에 제출하면 되는데 농업 경영계획서를 제출하지 않아도 되므로 2일 이내에 농지취득자격증명을 받을 수 있다.

둘째, 농지를 취득한 뒤 정당한 이유 없이 주말, 체험용으로 사용하지 않으면 이행 강제금이 부과된다.

 

이처럼 주말 체험 영농 토지는 지켜야 할 기준은 있지만 혜택이 많기 때문에 농지를 처음 투자하는 이라면 주말 체험 영농 토지를 구입해 전원생활도 하면서 투자 차익도 얻는 것은 좋은 전략이다. 토지를 구입할 때는 지적도나 임야도를 발급받아 필지의 모양을 확인해야 한다. 토지 모양은 네모반듯하거나 직사각형 모양이 좋다. 삼각형이나 자루 모양으로 긴 토지 등은 건물 신축 때 죽은 면적이 많이 나오므로 피해야 한다.

그리고 지적도를 보면 해당 필지가 도로에 접했는지 아닌지를 알 수 있다. 도로에 접하지 않은 토지를 맹지라고 하는데 이런 땅에는 건축물을 지을 수 없다. 만일 해당 필지가 도로에 접하지 않았다면 도로에 접한 토지를 구입한다든지 아니면 도로에 접한 토지 소유주에게 토지 사용승낙서를 받아야 신축할 수 있다. 다음으로 토지 이용계획 확인원을 발급받아 용도 지역과 지구 등 확인하고 수질보전대책구역이나 수변구역, 군사 시설 보호구역, 개발제한 구역 등 공법상 제한이 있는지 확인할 필요가 있다. 이런 구역은 공장 신설 등, 활용 가능한 시설이 제한되기 때문에 주의해야 한다. 용도 지역 중 보존관리 지역과 생산관리 지역은 토지 보전의 가치가 높거나 농업적 생산을 위해 지정된 용도 지역이므로 향후 개발될 가능성이 낮아 피하는 것이 좋다.

마지막으로 개별 공시지가를 확인해야 한다. 당해 연도뿐 아니라 과거 추이를 확인해 가격이 오르고 있는 토지를 골라야 한다. 임야나 농지는 개별 공시지가보다 가격이 저렴할 수 있고 어떤 경우에는 공시지가 보다 5배 비쌀 수 도 있다. 따라서 공시지가는 참고 자료로만 활용하고 시세는 거래 사례나 현지 부동산을 통해 확인해야 한다.